Erfpachter als melkkoe van de gemeente

De Onze­ker­heid over Erf­pacht Duurt Onver­min­derd Voort


Erfpachtplan is niet aanvaardbaar voor huiseigenaren

Amsterdam, 6 februari 2017

Amsterdam is gebouwd op palen, maar dit erfpacht plan is gebouwd op drijfzand. De overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht is voor huiseigenaren niet aanvaardbaar. Dit blijkt ook uit de massale en soms felle protesten van de afgelopen weken. Ongeloof is misschien nog wel de beste karakterisering voor het gevoel dat mensen krijgen na het invullen van de rekentool op de gemeentewebsite. Ongeloof dat de gemeente losgezongen is van elke vorm van realiteitszin. Ongeloof over dat de gemeente zonder overleg en ten koste van huiseigenaren zichzelf zo wil verrijken. Ongeloof ook over de manier waarop het voorstel vervolgens verdedigd wordt. De rode lijn hierin is: ‘U weet dat de gemeente een koopman is; u wist met wie u te maken had als contractpartij toen u uw appartement kocht; dan moet u nu niet teveel gaan zeuren over een procentje extra korting’. Als deze botheid op feiten gebaseerd zou zijn, dan was het misschien nog te verkroppen geweest, maar wat blijkt als we naar het plan kijken: de berekeningen in de erfpachtregeling zijn een fictie, een verzinsel vanuit de Stopera! Amsterdam wordt nu wakker over de grootste woningkraak ooit die hier gaande is. Het gaat om miljarden euro’s aan gezinsvermogen van in totaal 194.000 woningen.

Even terug naar het begin. Deze erfpachtvernieuwing is in 2012 gestart omdat vriend en vijand van erfpacht het er over eens zijn dat het huidige voortdurende erfpachtsysteem in Amsterdam onduidelijk en niet transparant is. Kortom, een complex financieel product met de nodige ernstige gebreken. Het eerste plan voor de erfpachtvernieuwing uit 2013 was een valse start. Het vooruitzicht van een referendum in 2014 deed het stadsbestuur besluiten het plan daags na de gemeenteraadsverkiezingen en 6 weken voordat het referendum plaats zou vinden in te trekken. We zitten nu dus in de extra tijd. In 2016 heeft de gemeente een nieuw eeuwigdurend erfpachtsysteem ingevoerd voor nieuwbouwwoningen. Nu is het sluitstuk van de operatie, de overstap van bestaande woningen naar dit nieuwe systeem, aan de orde. Een belangrijk probleem bij het ontwerpen van de overstapregeling is dat al snel de bestaande rechtsverhoudingen worden aangetast en inbreuk wordt gemaakt op de economische eigendomsverhouding van de woning tussen huiseigenaar en gemeente.

De gemeente probeert deze problematiek handig te omzeilen door de overstap op basis van vrijwilligheid te laten plaatsvinden. Dit klinkt sympathiek, maar is een rookgordijn. De gemeente weet maar al te goed dat haar huidige voortdurende erfpachtproduct niet deugt en dat huizenkopers en hypotheekbanken binnen afzienbare termijn een overstap naar het eeuwigdurende erfpachtsysteem als voorwaarde voor een verkooptransactie zullen afdwingen. De huidige huiseigenaren blijven zo met de vermogensschade achter. De gemeente weet dit en anticipeert hier met dit plan zelfs op. Het is onbegrijpelijk dat de overheid haar burgers op deze wijze financieel in gevaar brengt. Hier is een overheidsbedrijf met een monopolie positie bezig haar marktmacht te misbruiken, uitsluitend voor eigen gewin. Dit is misschien wel het grootste ongeloof bij veel Amsterdammers. De gemeente Amsterdam toont zich geen goed huisvader die oog heeft voor de gerechtvaardigde belangen van haarcontractpartner, de huiseigenaar.

De verantwoordelijke bestuurders hebben er ook geen misverstand over laten bestaan. Het is een politiek uitgangspunt van deze coalitie van D66, VVD en SP dat huiseigenaren bij de overstap naar het nieuwe erfpachtsysteem nog eenmaal langs de kassa getrokken zullen worden. Hierin schuilt de ontwerpfout van dit plan. Zolang in de Stopera geen afstand van dit uitgangspunt wordt genomen, zal er geen overstapregeling komen die aanvaardbaar is voor huiseigenaren. Laat het duidelijk zijn dat huiseigenaren niet ‘zielig’ zijn of ‘korting’ willen of dat de grond ‘gratis’ weggegeven moet worden. Huiseigenaren wonen net als huurders graag in Amsterdam en dragen ieder op hun eigen manier bij aan deze fantastische stad. Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) wil dat huiseigenaren bij de overstap niet twee keer voor hetzelfde betalen. Dat is niet redelijk en voor de stad financieel ook niet nodig.

Achter dit politiek gekrakeel zit een harde en taaie juridische strijd. Honderden erfpachters voeren al jaren juridische procedures tegen de gemeente over de canonherzieningen in het huidige voortdurende erfpachtsysteem. In de SEBA procedure, die al loopt vanaf 2010, heeft de Hoge Raad vorig jaar geoordeeld dat de canon, ruim 70 jaar lang gebaseerd op de kostprijs van de grond, bij de herziening aan het einde van een erfpachttijdvak vastgesteld mag worden aan de hand van de actuele marktwaarde van de grond. Hierover heeft SEBA inmiddels een klacht ingediend bij het Europese Hof voor de Rechten van de Mens en een groot deel van de SEBA zaak moet inhoudelijk nog in hoger beroep beoordeeld worden door het gerechtshof Den Haag.

De gemeente kraait victorie naar aanleiding van deze uitspraak van de Hoge Raad, hetgeen wel eens een misvatting kan blijken te zijn. Het gemeentebestuur is in dit erfpachtplan van mening dat zij zelf kan bedenken wat die actuele marktwaarde van de grond dan wel is. Ze gebruikt hiervoor de fictieve en extreem eenzijdige residuele grondwaardemethode waarbij alle waardestijging van de woning en zelfs een deel van de investeringen van de erfpachter naar de gemeente worden overgeheveld. Op deze wijze heeft het grondbedrijf invulling gegeven aan de politieke wens om erfpachters nogmaals langs de kassa te halen. De eenzijdigheid in de berekening zal natuurlijk nooit door een rechter gemandateerd kunnen worden, dit is openlijke diefstal. Het gaat ook tegen vrijwel alle beginselen van behoorlijk bestuur in. Evengoed kan een erfpachter de berekening omkeren en de herbouwkosten van de grond (weiland, bouwrijp maken, woonrijp maken, etc.) als uitgangspunt nemen, zodat alle waardeontwikkeling aan de huiseigenaar wordt toegerekend. Dit extreme standpunt heeft SEBA nooit ingenomen en het is onbegrijpelijk dat de gemeente dit in omgekeerde zin nu wel doet.

Over de marktwaarde van erfpachtgrond is begin januari van dit jaar een gedegen wetenschappelijk onderzoek Gautier P. en Van Vuuren A. (2017) verschenen. Dit onderzoek kan uitkomst bieden in de prijsdiscussie voor de overstapregeling. De professoren Gautier en Van Vuuren onderzochten de effecten van erfpacht op de Amsterdamse huizenprijzen. Van 117.000 verkooptransacties in de periode 1985-2011 zijn de prijsverschillen tussen woningen op eigen grond, woningen waarbij het erfpachttijdvak is afgekocht en jaarlijks canon betalende woningen onderzocht. Rekening is gehouden met de kwaliteit van een huis. Voor een groter huis of een huis in een duurdere wijk is de grondwaarde en daarmee de erfpacht hoger. Het blijkt dat het verschil in marktwaarde van jaarlijks canon betalende woningen (het huidige voortdurende erfpachtsysteem) en woningen op eigen grond gemiddeld 10% is. De actuele marktwaarde van erfpachtgrond onder bestaande woningen in Amsterdam bedraagt dus 10% van de totale waarde in vol eigendom. De gemeentebestuur rekent in haar plan met een gemiddeld bijna 4 keer hogere grondquote (Buurt Straat Quote) met uitschieters tot meer dan 8 keer. Het percentage van 10% komt ook redelijk overeen met de erfpachtcorrectie die de belastingdienst Amsterdam maakt bij het vaststellen van de WOZ-waarde en bij de uitkomsten van deskundigenprocedures bij canonherzieningen. Ook het advies van de marktwaardecommissie komt, middels een pragmatische oplossing, tot een vergelijkbare uitkomst. De markt is zo gek dus nog niet.

Het is noodzakelijk dat de politiek afscheid neemt van het uitgangspunt om huiseigenaren nog eens te laten bloeden en dat de gemeente nu eindelijk op een realistische basis het gesprek met erfpachters aangaat om te komen tot een voor beide partijen aanvaardbare oplossing. Voor het huurbeleid is dit al jaren een geaccepteerd overlegmodel in Amsterdam. Ons aanbod hiervoor ligt al 5 jaar in de Stopera en is in de tussentijd verschillende keren herhaald. Bij deze nogmaals, sans rancune.

Koen de Lange

Voorzitter SEBA

© 2012-2019 | Created by Erik Verheul