Erfpachter als melkkoe van de gemeente

De Onze­ker­heid over Erf­pacht Duurt Onver­min­derd Voort


De grond in Amsterdam is voor 80% onder voortdurende erfpacht uitgegeven op basis van de kostprijs. De eerste termijn duurde 75 jaar. Nu die termijn voor veel bouwblokken is verstreken krijgen steeds meer Amsterdammers een brief van de gemeente waarin een herziening voor de volgende termijn van 50 jaar wordt aangekondigd. Wat u dan nog niet weet is dat de maandelijkse canon met een factor 30 tot 100 omhoog gaat. In plaats van tientjes gaat u duizenden euro's per jaar betalen.

SEBA-1: Canonherziening einde tijdvak (CHET)

2010

Dagvaarding

2013

Rechtbank Amsterdam

5 juni: Uitspraak Rechtbank Amsterdam

Inhoudsindicatie:

De gemeente Amsterdam mag de jaarlijkse vergoeding voor de erfpacht op basis van de huidige marktwaarde herzien.

In Amsterdam staan verreweg de meeste woningen op grond die eigendom is van de gemeente. Voor het gebruik van die grond betalen de bewoners een jaarlijkse pachtsom: de canon. Bij het afsluiten van de canon werd destijds afgesproken dat de gemeente deze na een termijn van 75 jaar kon herzien op basis van een onafhankelijk deskundig oordeel. Die termijn is verlopen en nu wil de gemeente de canon aanpassen.

De Stichting Erfpachters Belang (SEBA) en een aantal particuliere bewoners zijn het daarmee oneens. Omdat er destijds geen herzieningsbepaling met die strekking in de vestigingsakte was opgenomen, mag de canon volgens hen nu niet worden herzien op basis van de huidige marktwaarde van de grond. Ook menen zij dat de deskundigenrapporten, waarop de gemeente de huidige herziening baseert, uitgaan van verkeerde uitgangspunten en rekenmethoden.

De rechtbank Amsterdam oordeelt anders: omdat een herziening van de canon wel is voorzien in de Algemene Bepalingen mag de gemeente deze wel degelijk doorvoeren. Daarnaast geldt dat de deskundigen zelf mogen bepalen welke uitgangspunten en methoden ze hanteren. Kortom: herziening van de canon op grond van de huidige marktwaarde van de grond is toegestaan. Wel vindt de rechtbank dat de deskundigen beter hadden moeten uitleggen hoe ze tot hun oordeel zijn gekomen.

2014

Hof Amsterdam

23 september: Uitspraak Hof Amsterdam

Inhoudsindicatie:

Door gemeente (meer dan) 75 jaar geleden uitgeven erfpachtrechten zijn geldig ondanks dat wetgeving ie gewijzigd. Het hof vernietigt ambtshalve de algemene bepaling dat de gemeente eenzijdig de voorwaarden mag wijzigingen. Het ligt in beginsel niet op de weg van de burgerlijke rechter om de geldig overeengekomen wijze waarop de canon kan worden gewijzigd aan te passen op het verlangen van één partij, daarvoor is overleg tussen partijen noodzakelijk.

28 mei 2014: Onze advocaten sturen een brief naar de advocaten van de gemeente met hun beklag over de intimiderende brief van de gemeente.

2016

Hoge Raad

  • Parket bij de Hoge Raad
  • 22 januari: Uitspraak Parket bij de Hoge Raad

    Inhoudsindicatie:

    Door gemeente (meer dan) 75 jaar geleden uitgeven erfpachtrechten zijn geldig ondanks dat wetgeving ie gewijzigd. Het hof vernietigt ambtshalve de algemene bepaling dat de gemeente eenzijdig de voorwaarden mag wijzigingen. Het ligt in beginsel niet op de weg van de burgerlijke rechter om de geldig overeengekomen wijze waarop de canon kan worden gewijzigd aan te passen op het verlangen van één partij, daarvoor is overleg tussen partijen noodzakelijk.

  • Hoge Raad
  • 29 april: Uitspraak Hoge Raad

    Inhoudsindicatie:

    Gemeentelijke erfpacht Amsterdam. Goederenrecht. Europees consumentenrecht. Vermelding canon in akte van erfpacht; art. 5:85 lid 2 BW, art. 767 (oud) BW. Beding in Algemene Bepalingen (AB) over periodieke herziening canon door deskundigen; voldoende bepaalbaar (art. 6:227 BW)? Formele rechtszekerheidsbeginsel, art. 3:14 BW. Geschilbeslechting als bedoeld in art. 6:136 onder n BW (zwarte lijst)? Vaststellingsovereenkomst, art. 7:900 BW. Exclusieve bevoegdheid gerechtshof Den Haag voor vordering van belangenorganisatie (art. 3:305a BW) tot vernietiging beding in AB? Art. 6:240- 241 BW. Richtlijn 93/13/EEG (oneerlijke bedingen); temporele reikwijdte. Ambtshalve toetsing en richtlijnconforme uitleg; HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691, NJ 2014/274 (Heesakkers/Voets). Beding op indicatieve lijst bij deze Richtlijn, onredelijk bezwarend (art. 6:233 BW)? Hoor en wederhoor.

2017

Gerechtshof Den Haag

19 september: Uitspraak Gerechtshof Den Haag

Inhoudsindicatie:

Bepalingen in opeenvolgende versies van de erfpachtvoorwaarden van de gemeente Amsterdam (onder andere met betrekking tot de canonherziening) onredelijk bezwarend? Betekenis van de bepaling dat de gemeente de erfpachtvoorwaarden mag wijzigen.

2018

Hoge raad

  • Parket bij de Hoge Raad
  • 2 november: Uitspraak Parket bij de Hoge Raad

    Inhoudsindicatie:

    Art. 81 lid 1 RO. Erfpacht. Zijn bepalingen in algemene voorwaarden voor voortdurende erfpacht nietig of vernietigbaar? Afdoening na HR 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:769. Wijze van vaststelling herziene canon Opnemen van boetebeding onredelijk bezwarend? Is beding in de algemene voorwaarden dat gemeente eenzijdig bepalingen kan wijzigen, onredelijk bezwarend?

  • Hoge Raad
  • 21 december: Uitspraak Hoge Raad

    Inhoudsindicatie:

    Art. 81 lid 1 RO. Erfpacht. Zijn bepalingen in algemene voorwaarden voor voortdurende erfpacht nietig of vernietigbaar? Afdoening na HR 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:769. Wijze van vaststelling herziene canon. Opnemen van boetebeding onredelijk bezwarend? Is beding in de algemene voorwaarden dat gemeente eenzijdig bepalingen kan wijzigen, onredelijk bezwarend?

2019

Nieuwe zaken in voorbereiding

Tekst nieuwsbrief door Koen

Europese Hof voor de Rechten van de Mens

Wij kregen deze afwijzing van het Europese hof. link naar EHRM tekst OF in meer tekst plaatsen? Meer tekst

SEBA-2: AB 2016 bepalingen

2016

Dagvaarding

2019

Hof Den Haag

12 maart: Uitspraak Hof Den Haag

Inhoudsindicatie:

Artikel 17, derde lid is onredelijk bezwarend voor particuliere erfpachters.

Artikel 17 lid 3 luidt: In verband met het handhaven van wat is opgenomen in de erfpachtakte, heeft de gemeente te allen tijde het recht om het perceel (met apparatuur) te betreden en zowel in- als uitwendig te inspecteren. De bedrijfsvoering wordt daarbij zo min mogelijk gehinderd. De gemeente stelt de erfpachter van haar voornemen tot inspectie op de hoogte. De gemeente biedt daarbij de erfpachter de mogelijkheid tot overleg.

Meer tekst

ECGA: Erfpachtcanon Grondwaardebeleid Amsterdam (Corten de Geer Advocaten)

10 mei 2019

Dagvaarding

16 oktober 2019

Conclusie van antwoord gemeente

link naar site CDG, welke pagina?

Meer tekst

WOZ bezwaar, erfpachtcorrectie in de WOZ waarde

Bijgaand de uitspraken Rb en Hof inzake WOZ Bezwaar 1 – Erfpachtcorrectie (EPC). Stand van zaken is Cassatie lopend bij HR

Naar aanleiding van de uitspraak is:

Zie ook Kopers in Amsterdam houden beperkt rekening met erfpachtbetalingen.
Met de brief van de wethouder over dit onderwerp.

De Wet waardering onroerende zaken (WOZ) schrijft voor dat de WOZ-waarde van een onroerende zaak bepaald moet worden onder de veronderstelling van volle en onbezwaarde eigendom (Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). De gemeente Amsterdam geeft sinds 1896 grond in erfpacht uit. Dit betekent dat het grootste deel van de objecten die vanaf 1900 zijn gebouwd op erfpachtgrond staan. De gemeente is bloot eigenaar van de grond. De erfpachter is eigenaar van de opstal. De erfpachter betaalt de gemeente voor het genot van de grond een vergoeding, een zogeheten canon. Verkoopcijfers van objecten op erfpachtgrond representeren daardoor niet de waarde van volle eigendom, maar die van ‘recht van erfpacht’ plus opstallen en zijn daarom niet zonder meer bruikbaar als basis voor de WOZ-waarde. Een ‘erfpachtverkoopcijfer’ moet daarom gecorrigeerd worden voor de aan het niet meeverkochte bloot eigendomsrecht toe te kennen waarde, zodat de gecorrigeerde prijs de situatie van volle eigendom zo goed mogelijk representeert. Het gecorrigeerde verkoopcijfer wordt daarmee bruikbaar als basis voor de WOZ-waarde. Dit noemen we de WOZ-erfpachtcorrectie, of kortweg erfpachtcorrectie.

Belastingen Gemeente Amsterdam baseert de erfpachtcorrectie op canonbetalingen tot 50 jaar na de verkoopdatum. Dit klinkt eenvoudiger dan het is. Ten eerste zijn de toekomstige canonbetalingen onbekend, in het bijzonder de betalingen in het volgende tijdvak; de canon in het nieuwe tijdvak hangt af van de onbekende erfpachtgrondwaarde aan het begin van het nieuwe tijdvak. Daarnaast is het de vraag in welke mate kopers en verkopers bij de totstandkoming van de verkoopprijs rekening houden met canonbetalingen. Als voorbeeld, een koper die verwacht niet meer dan acht jaar in een huis te wonen zou geneigd kunnen zijn de erfpacht grotendeels te negeren wanneer deze reeds voor de komende tien jaar is afgekocht.

De huidige erfpachtcorrectiemethode maakt hierover twee belangrijke veronderstellingen. Ten eerste, de canon aan het begin van het nieuwe tijdvak wordt vastgesteld op basis van de canon zoals die geldt op het moment van verkoop. Ten tweede, de erfpachtcorrectie is zestig procent van de contante waarde van de toekomstige canonbetalingen. Dit percentage is gebaseerd op onderzoek van Francke en Wilders (1996) waarin staat dat in de meeste gevallen een koper slechts zestig procent van de toekomstige betalingen verdisconteert.

Op 7 december 2018 ontving de gemeente een uitspraak van de rechtbank Amsterdam over een WOZ-procedure waarin de erfpachtcorrectie onderwerp van geschil is.4 De rechtbank oordeelde dat de gemeente niet aannemelijk heeft gemaakt dat de berekende erfpachtcorrectie niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank sprak zich in het bijzonder uit over de berekening van de canon aan het begin van het nieuwe tijdvak en het percentage van zestig.

De rechtbank oordeelde dat de toekomstige canon niet zonder meer kan worden afgeleid uit de canon op het moment van verkoop. Er wordt in de gebruikte methode ten onrechte geen rekening gehouden met een verschil in rentestand op ingangsdatum en einddatum van het huidige tijdvak: “De gemeente Amsterdam zal de nieuwe canons in de toekomst vaststellen op basis van de grondwaarden en van de rentestand op dat moment. De huidige canons zullen geen rol spelen in de berekening.”

Ten aanzien van het gehanteerde correctiepercentage van zestig procent oordeelde de rechtbank het volgende. Het onderzoek van Francke en Wilders is gebaseerd op een relatief klein aantal vergelijkingen in slechts twee stadsdelen en is gedateerd. De marktomstandigheden zijn sinds begin jaren negentig ingrijpend veranderd. Het rapport van Francke en Wilders biedt daarom onvoldoende onderbouwing voor de gehanteerde zestig procent.

De uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019 op het hoger beroep door de gemeente Amsterdam5, geeft een ander beeld. Het gerechtshof vernietigt de bestreden uitspraak van de rechtbank: “De door gemeente Amsterdam gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties zijn deugdelijk. De gemeente is niet verplicht om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt.” En: “Van belang acht het Hof ook dat de heffingsambtenaar bij het waarderen van factoren met een grote onzekerheidsmarge in een aantal gevallen de voor belanghebbende meest gunstige oplossing gekozen heeft.”

Het doel van het onderzoek van Francke en Van der Schans is om op basis van actuele gegevens te bepalen en te onderbouwen of, en zo ja, op welke onderdelen de erfpachtcorrectie dient te worden herzien. Het gerechtshof verwijst in haar uitspraak naar dit onderzoek: “In hoeverre de berekening van de erfpachtcorrectie dient te worden geactualiseerd of te worden herijkt laat de gemeente thans onderzoeken.”

december 2018

Rechtbank Amsterdam

7 december: Uitspraak Rechtbank Amsterdam

Inhoudsindicatie:

De belastingdienst van Amsterdam moet de methode aanpassen waarmee zij de erfpachtcorrectie voor woningen berekent.

2019

Hof Amsterdam

9 mei: Uitspraak Hof Amsterdam

Inhoudsindicatie:

De door gemeente Amsterdam gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties zijn deugdelijk. De gemeente is niet verplicht om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt.

nu

naar Hoge Raad, tekst Koen

WOZ bezwaar, WOZ 2015/2016 beschikking opnieuw afgeven ivm overstap

december 2018

Rechbank Amsterdam

28 november: Uitspraak Rechtbank Amsterdam

Inhoudsindicatie:

WOZ. Afwijzing van het verzoek om een nieuwe waardebeschikking over 2015 te verstrekken, is niet in strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol (EP).

De heffingsambtenaar heeft aan eiseres niet eerder een WOZ-beschikking over 2015 verstrekt. In verband met de eventuele overstap naar eeuwigdurende erfpacht heeft eiseres de heffingsambtenaar in 2017 alsnog om een waardebeschikking over 2015 gevraagd. De heffingsambtenaar heeft het verzoek afgewezen, omdat eiseres te laat om een waardebeschikking heeft gevraagd.

De weigering om alsnog een waardebeschikking te verstrekken is op grond van de Wet WOZ dus geen voor bezwaar vatbare beschikking.

De rechtbank legt uit dat de bestreden uitspraak niet in strijd zijn met artikel 1 van het EP en dat het beroep van eiseres op de wetsgeschiedenis en het vertrouwensen gelijkheidsbeginsel, niet kan slagen. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar terecht niet-ontvankelijk verklaard.

2019

Hof Amsterdam

11 juli: Uitspraak Gerechtshof Amsterdam

Inhoudsindicatie:

Belanghebbende is mede-erfpachter van een woning en verzoekt in 2017 (i.v.m. de zgn. erfpacht-overstapregeling) om een WOZ-beschikking voor het jaar 2015. Artikel 28 Wet WOZ biedt hiervoor evenwel geen mogelijkheid. Omdat het gesloten stelsel van rechtsmiddelen (art. 26 Awr) van toepassing is en de afwijzing op het verzoek niet is aangewezen als voor bezwaar vatbaar, heeft de heffingsambtenaar het bezwaar tegen de afwijzing terecht niet-ontvankelijk verklaard. Het beroep van belanghebbende op schending van het vertrouwensdan wel het gelijkheidsbeginsel alsook op schending van artikel 1 Eerste Protocol EVRM, slaagt niet.

nu

...

Meer tekst
Onze advocaten

SEBA heeft de beste advocaten ingehuurd die het kon vinden. De heren Jeroen Corten en Eduard de Geer hebben als geen ander verstand van het Amsterdamse erfpachtstelsel. Voor meer informatie kunt u terecht op de website van CortenDeGeer.

NautaDutilh

Dit is wat de huisadvocaat van de gemeente schrijft over de AB 2016, de algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht.

© 2012-2019 | Created by Erik Verheul