Erfpachter als melkkoe van de gemeente

De Onze­ker­heid over Erf­pacht Duurt Onver­min­derd Voort


De bodemprocedure

SEBA heeft de gemeente benaderd om in overleg te treden. De gemeente heeft echter vanaf het begin geweigerd inhoudelijk met SEBA in gesprek te gaan. De gemeente heeft expliciet aangegeven dat er een gerechtelijke procedure moet worden gevolgd als erfpachters het niet eens zijn met het beleid van de gemeente. Begin januari 2010 heeft SEBA en een aantal particuliere erfpachters de gemeente daarom gedagvaard in een bodemprocedure. Na twee schriftelijke ronden is er in februari 2012 pleidooi gevoerd voor de rechtbank. In april 2012 beslist de rechtbank over het vervolg van de procedure.

Welke advocaten?

SEBA heeft de advocaten Eduard de Geer en Jeroen Corten, van het kantoor Corten De Geer Advocaten ingeschakeld. Dit advocatenteam is expert op het gebied van erfpacht. Ze hebben veel historisch onderzoek gedaan naar de totstandkoming van de erfpacht in Amsterdam. Deze advocaten hebben namens SEBA de klachten tegen de gemeente geformuleerd.

Juridische procedure

Naast SEBA treden nog een aantal personen op als eisers in de procedure tegen de gemeente Amsterdam. Deze personen zijn zo gekozen dat in de procedure de belangen van zoveel mogelijk Amsterdamse erfpachters worden vertegenwoordigd. Er zijn in Amsterdam immers diverse algemene erfpachtbepalingen in omloop, die allemaal meer of minder van elkaar verschillen, en die allemaal in de procedure aan de orde moeten worden gebracht. Door deze aanpak hebben alle Amsterdamse erfpachters wier canon nu of op termijn herzien wordt, belang bij een goede afloop van deze zaak.

De argumenten

Er zijn diverse argumenten aan te voeren tegen de herziening van de canon zoals die door de gemeente wordt doorgevoerd. Hieronder wordt een aantal argumenten kort beschreven.

Canonherziening is slechts mogelijk als dat in de akte van vestiging van het erfpachtrecht staat De erfpachter die een erfpachtrecht van een eerdere erfpachter verkrijgt moet duidelijk kunnen zien welke financiële consequenties erfpachtrecht voor hem heeft. Daarom is het noodzakelijk – en ook in de wet vermeld – dat de canon en de herzieningsmogelijkheid daarvan in de akte van uitgifte is opgenomen. De gemeente heeft de herzieningsmogelijkheid niet in de akte opgenomen maar verwijst daarvoor naar van toepassing verklaarde algemene voorwaarden. Maar het is maar de vraag of de opvolgende erfpachter die algemene voorwaarden wel heeft gezien. Om deze situatie te voorkomen is in de wet de verplichting opgenomen het herzieningsrecht in de akte op te nemen. Aan die verplichting heeft de gemeente niet voldaan. De canon kan dan ook niet worden herzien.

Het moet duidelijk zijn hoe de canon zal worden herzien Indien canonherziening volgens de akte mogelijk is, dan moet duidelijk zijn hoe dat zal gebeuren. Ten tijde van het uitgeven van de erfpachtrechten, in het interbellum, gingen de meeste mensen er van uit dat de canon een gematigde vergoeding was die diende ter erkenning van het eigendom van de grond van de gemeente. Dat was het toen geldende uitgangspunt bij erfpacht. Dat de gemeente een afwijkende vaststelling wenste of wenst, had dan ook aan de erfpachter duidelijk moeten worden gemaakt in de akte. Dat is niet gebeurd.

De canon zal aan de hand van dezelfde criteria moeten worden herzien als bij vestiging. In ieder geval vanaf 1923 heeft de gemeente de canon niet meer vastgesteld aan de hand van de marktwaarde van de grond maar aan de hand van de kostprijs van de grond. Daarbij heeft de gemeente uitdrukkelijk de bedoeling uitgesproken de canon zo laag mogelijk te houden zodat slechts de kosten zouden worden gedekt. Er zou op de erfpachtrechten geen winst worden gemaakt. De gemeente schendt die uitgangspunten door nu te laten taxeren aan de hand van de marktwaarde van de grond. Ook de deskundigen (makelaars) doen hun werk niet goed door de oorspronkelijke criteria niet als grondslag voor het vaststellen van de canon te hanteren.

Het percentage aan de hand waarvan de canon wordt berekend bevat elementen die daarin niet thuis horen De deskundigen gaan uit van een canonpercentage waarin onder anderen een inflatiedeel en een risicodeel zijn opgenomen. Deze delen hebben geen plaats in het vaststellen van een redelijke canon. De inflatie wordt opgevangen doordat de canon steeds wordt aangepast aan die inflatie en risico is er niet omdat de gemeente bij achterwege blijven van betaling door de erfpachter het erfpachtrecht kan beëindigen en de openstaande schuld kan verhalen op de verkoop daarvan aan een ander. De gemeente loopt dus, anders dan bij bijvoorbeeld een geldlening, geen enkel risico. Waarom moet de erfpachter dan voor dat niet bestaande risico betalen.

De algemene bepalingen met betrekking tot de canon mogen niet worden gewijzigd De gemeente meent de bevoegdheid te hebben om de algemene bepalingen die op het erfpachtrecht van toepassing zijn in hun geheel en naar eigen wensen te wijzigen na 75 jaar. SEBA bestrijdt deze bevoegdheid. De gemeente mag de bepalingen die tot de essentie van het erfpachtrecht horen niet eenzijdig wijzigen. Dat betreft de bepalingen die invloed hebben op de hoogte van de canon, maar ook op de duur en bijvoorbeeld de bestemming waarvoor het erfpachtrecht mag worden gebruikt.

Andere argumenten

Niet alle argumenten die in de dagvaarding zijn opgenomen zijn op deze site vermeld. Erfpachters die zich bij SEBA aansluiten kunnen uiteraard inzage krijgen in de dagvaarding en de overige stukken.

Voordelen als u zich aansluit

U als erfpachter kunt zich aansluiten bij SEBA en een volmacht afgeven aan het advocatenteam. Hierdoor worden uw belangen behartigd in de rechtszaak, maar krijgt u van SEBA ook standaard documenten tot uw beschikking waardoor uw correspondentie met gemeente, taxateurs en notaris over uw erfpachtzaak voldoet aan de juridische eisen.
Daarnaast is SEBA met gemeente Amsterdam overeengekomen dat er door de gemeente geen procedure wordt gevoerd tegen individuele erfpachters. Voorwaarde is dat de erfpachter zich heeft aangesloten bij SEBA gedurende de collectieve procedure.

 

© 2012-2018 | Created by Erik Verheul