Erfpachter als melkkoe van de gemeente

De Onze­ker­heid over Erf­pacht Duurt Onver­min­derd Voort


Erfpacht Plan Gemeente =

Niet Veilig

  • Gemeente blijft de woningwaarde afromen. Bij overstap en daarna bij jaarlijkse canonbetaling
  • De rekenmethode deugt niet en leidt tot onredelijke uitkomsten
  • De rekenmethode leidt tot willekeurige uitkomsten voor gelijke woonsituaties
  • Teveel betaalde afkoopsommen uit het verleden worden niet verrekend bij overstap
  • Erfpachters zijn niet betrokken bij het tot stand komen van het nieuwe systeem

Onduidelijk

  • De gemeente verstrekt geen financiële bijsluiter voor dit complexe financiële product
  • Appartementseigenaren moeten een nieuw product kopen, een schadeverzekering. Het erfpachtrecht wordt bij individuele overstap van appartementseigenaren niet aangepast
  • De rekenmethode is onnodig complex, waardoor erfpachters geen adequate beoordeling kunnen maken van de financiële gevolgen van een overstap

Te Duur

  • Er is geen reden voor een prijsverhoging bij overstap
  • Een systeemwijziging mag niet nadelig uitpakken voor individuele erfpachters
  • In het canonpercentage worden onnodige kosten in rekening gebracht

Niet Veilig

Gemeente blijft de woningwaarde afromen. Bij overstap en daarna bij jaarlijkse canonbetaling
Het gemeentebestuur zegt te stoppen met de afroming van de huizenprijzen. De werkelijkheid is echter anders. Bij overstap naar het eeuwigdurende erfpachtsysteem wordt de gestegen waarde van uw woning sinds de bouw door de gemeente afgeroomd. De gemeente gaat hiermee volledig voorbij aan het deskundigenoordeel waarop de canon in de afgelopen decennia in veel gevallen is herzien. De canon wordt bij de overstap ook niet door onafhankelijke deskundigen vastgesteld. Door uit te gaan van een zeer hoog rendement voor de gemeente gaat de afroming van de huizenprijzen ook in het eeuwigdurende systeem onverminderd door!

De rekenmethode deugt niet en leidt tot onredelijke uitkomsten
De door de gemeente gebruikte rekenmethode (de residuele grondwaardemethode) is niet geschikt voor bestaande erfpachtwoningen. Deze methode gaat uit van de onterechte fictie dat de gemeente de beschikking heeft over de volle vrije eigendom van bouwgrond. Dit is niet het geval. De kavel is voor onbepaalde tijd in erfpacht uitgegeven en er staat een woning op. De gemeente heeft slechts de beschikking over bloot eigendom. Er wordt in deze rekenmethode geen rekening gehouden met de bestaande vermogensverhouding tussen gemeente en huiseigenaar. Het gevolg hiervan is een hefboom. De papieren waardestijging wordt in zijn geheel aan de grond toegerekend en u betaald 67,5% van iedere euro waardestijging daadwerkelijk aan de gemeente. Als uw woning op papier in waarde is gestegen, dan rekent de gemeente dit bij de overstap alvast cash met u af. De zeer grote verschillen in uitkomsten tussen de rekentool in januari en nu laten goed zien dat er veel parameters zijn waarmee de uitkomsten van de berekening door de gemeente gestuurd worden. De verkoopprijs van uw koopwoning wordt op deze wijze in het vervolg bepaald door de (toevallige) samenstelling en het gedrag van het gemeentebestuur.

De rekenmethode leidt tot willekeurige uitkomsten voor gelijke woonsituaties
De door de gemeente gebruikte rekenmethode gaat uit van de WOZ-waarde van uw woning. In de praktijk blijkt dat WOZ-waarden voor gelijke appartementsrechten in een zelfde gebouw sterk kunnen afwijken. De door de gemeente gebruikte rekenmethode zorgt dan ook voor verschillende canons of afkoopsommen voor overigens gelijke appartementen. Dit verschil in uitkomsten is door de gemeente op geen enkele wijze te rechtvaardigen.

Teveel betaalde afkoopsommen uit het verleden worden niet verrekend bij overstap
Na jaren van kritiek over het niet netjes (prudent) rekenen past de gemeente de afkoopinstructie voor voortdurende erfpacht nu aan. Gevolg hiervan is dat de afkoopsom voor een tijdvak van 50 jaar ruim 25% lager uitvalt. Tot nu toe heeft het stadsbestuur deze extra afkoopsom toegepast om de gemeente schadeloos te stellen voor toekomstige canonderving. Bij overstap wordt geen rekening gehouden met deze teveel betaalde afkoopsommen uit het verleden. De erfpachtrekening voor eeuwigdurende erfpacht is bij nu afgekochte voortdurende erfpachtrechten dus al betaald!

Erfpachters zijn niet betrokken bij het tot stand komen van het nieuwe systeem
Het is onbegrijpelijk dat de gemeente niet met (vertegenwoordigers van) erfpachters in overleg treedt en dat erfpachters niet intensief zijn betrokken bij het tot stand komen van het nieuwe systeem. Op deze wijze zorgt de gemeente ervoor dat erfpachters geen geïnformeerde en goed onderbouwde stem hebben bij het opstellen van het voorstel. Nog voordat de Nota van beantwoording op de ruim 7.000 inspraak reacties is verschenen heeft het gemeentebestuur al haar aangepaste voorstel bekendgemaakt. Hiermee is de borging van het democratisch proces in de besluitvorming met voeten getreden.

Onduidelijk

De gemeente verstrekt geen financiële bijsluiter voor dit complexe financiële product
De gemeente heeft de plicht om zijn burgers, en dus ook erfpachters volledig en juist te informeren. Erfpacht wordt, net als een hypotheek, in de markt ervaren als een complex financieel product. De financiële bijsluiter geeft informatie over rendementen, risico’s en kosten. Dat is belangrijke informatie om te lezen voordat u een product afsluit. De informatie die in de financiële bijsluiter moet staan bevat:

  • Wat is het doel van het product?
  • Hoe werkt het product?
  • Wat is het risico?
  • Kan een klant het product tussentijds opzeggen en zijn de financiële gevolgen daarvan?
  • Wat er gebeurt als de klant overlijdt?
  • Wat zijn de kosten van het product?
  • Wat brengt het product mogelijk op (geef voorbeeldrendementen)?

De gemeente verstrekt geen financiële bijsluiter voor haar erfpacht producten.

Appartementseigenaren moeten een nieuw product kopen, een schadeverzekering. Het erfpachtrecht wordt bij individuele overstap van appartementseigenaren niet aangepast
De obligatoire overeenkomst die, om over te stappen, voor verreweg de meeste appartementseigenaren van toepassing zal zijn, is niets meer of minder dan een schadeverzekering. Het erfpachtrecht wordt niet aangepast, maar in de plaats hiervan wordt een nieuwe individuele overeenkomst tussen de gemeente en appartementseigenaar afgesloten. De overstapregeling staat hiermee naar onze mening onder toezicht van de AFM. Het aanbieden van een dergelijke overeenkomst door de gemeente is op basis van de Wet financieel toezicht (Wft) verboden zonder vergunning. De gemeente heeft op alle mogelijke manieren niet voldaan aan de regelgeving van de AFM.

De rekenmethode is onnodig complex, waardoor erfpachters geen adequate beoordeling kunnen maken van de financiële gevolgen van een overstap
De door de gemeente gebruikte rekenmethode heeft meer dan 10 variabelen en is afhankelijk van toekomstige marktontwikkelingen. Aangezien het gemeentebeleid erin voorziet dat de variabelen en zelfs de gehele rekenmethode jaarlijks eenzijdig door het gemeentebestuur kunnen worden aangepast, is het onmogelijk voor erfpachters om een adequate beoordeling te maken van de financiële gevolgen van een overstap. De gemeente heeft zich in het (recente-) verleden in verschillende erfpacht kwesties ook niet een betrouwbare contractpartner getoond die een bestendige gedragslijn hanteert en hierbij rekening houdt met de gerechtvaardigde belangen van erfpachters.

Te Duur

Er is geen reden voor een prijsverhoging bij overstap
Grond is in het huidige voortdurende erfpachtsysteem uitgegeven voor onbepaalde tijd, waarbij de canon in vrijwel alle gevallen al waardevast is voor de gemeente. In het nieuwe eeuwigdurende erfpachtsysteem is de canon ook waardevast voor de gemeente, het canonbedrag wordt jaarlijks geïndexeerd met de inflatie. De gemeente hanteert nu dezelfde waarde voor de grond bij voortdurende- en eeuwigdurende erfpacht. De erfpachtvoorwaarden geven, ook volgens de gemeente zelf, geen aanleiding voor een waardeverschil. De afroming van de woningwaarde bij overstap is dan ook niet redelijk en billijk en het gevolg van misbruik van de markt- en machtspositie door de gemeente. Er is dan ook geen reden om een prijsverhoging door te voeren bij overstap. Overstappen moet mogelijk zijn op basis van de huidige canon.

De systeemwijziging moet in lijn liggen met eerder opgewekte verwachtingen en mag voor individuele erfpachters niet nadelig uitpakken
De overstapregeling is erop gericht om alle in de tijd gegroeide verschillen in een buurt, straat, bouwblok of appartementencomplex recht te trekken en tegelijkertijd de woningwaarde nog eens af te romen. Transacties in het verleden zijn gebaseerd op de juridische situatie van het erfpachtrecht op dat moment. Het is niet redelijk en billijk en het geeft geen blijk van behoorlijk bestuur indien individuele erfpachters nadeel ondervinden van de systeemwijziging. Dit is voor zeer grote groepen erfpachters echter wel het geval. De uitkomsten voor het berekenen van de waarde van erfpachtgrond zijn alleen marktconform en voor de erfpachter daarmee aanvaardbaar indien deze voor Amsterdam gemiddeld 10% bedraagt, en voor individuele erfpachters met een minimum van 5% en een maximum van 15% van de marktwaarde in vol eigendom (WOZ-waarde).

In het canonpercentage worden onnodige kosten in rekening gebracht
De gemeente zegt een canonpercentage van 2,39% te hanteren terwijl u eigenlijk 4,5% betaalt. In dit percentage is een dubbele vergoeding voor de inflatie opgenomen en worden tevens 1,5% kosten voor risico’s in rekening gebracht die de gemeente niet loopt. Door de canon langzaam te laten stijgen (jaarlijkse indexering), merkt u de hoge kosten niet meteen. Banken en verzekeraars mogen op deze wijze geen producten verkopen. Waarom zou de gemeente dit wel mogen?

© 2012-2017 | Created by Erik Verheul