72 Bezwaren tegen de overgangsregeling

met dank aan Jan Schrijver

Beleidsdoelen

De regeling is voor de meeste erfpachters te duur (noem voorbeelden van jezelf en van anderen). Daarom kunnen en zullen de meeste erfpachters het aanbod niet accepteren.
De regeling (‘Vernieuwing Erfpachtstelsel’) was bedoeld om het huidige stelsel van voortdurende erfpacht te vervangen door iets beters. Daarvoor moet zij wel succesvol zijn en dat gaat nu niet lukken.
Daarmee heeft het college de zelf gestelde doelstelling, tevens opdracht van vrijwel de voltallige raad, om de voortdurende erfpacht met zijn sluipende canonverhogingen van 40 - 60 keer de huidige canon effectief te vernieuwen, niet gehaald.
De ontwikkeling van de stad die uit het doorrekenen van deze regeling voortvloeit getuigt van een armoedige lange termijn-visie op de ruimtelijke ordening: de stad maakt zich zo op voor een tweedeling: laagstbetaalden in de sociale huursector en zeer rijken in de koopwoningen en commerciële huur.
Deze beleidsvisie strijdt met alle retorische uitingen van het college over de behoudenswaardige verworvenheden van Amsterdam (“wij willen geen Londense toestanden”). Welnu, die afschrikwekkende toekomst creëert men juist met deze regeling.
Alles lijkt ondergeschikt gemaakt aan het maximaliseren van inkomsten voor de gemeentekas. Inwoners zijn sluitpost geworden. Want velen zullen moeten verkassen, omdat zij voor onoverkomelijke kosten geplaatst worden.
De thans gepresenteerde regeling komt in strijd met de vier politieke randvoorwaarden die het college zelf heeft geformuleerd voor het ontwerpen van een overstapregeling (19 januari 2016): a. samenspraak met de belanghebbenden (heeft met de erfpachters niet plaatsgevonden)
b. de uitkomst moet redelijk en billijk zijn voor de erfpachters (is niet het geval)
c. de gemeente hoeft financieel niet het onderste uit de kan te hebben (is juist wel het geval)
d. de gemeentekas moet op korte termijn niet aan inkomsten inboeten (is bij vrijwel elke variant het geval).

Procedure

De mislukking heeft het college aan zichzelf te wijten. De manier waarop uitwerking is gegeven aan de op zichzelf goede inzet om de canon eeuwigdurend vast te zetten, getuigt van politieke onmacht. Een voortdenderende, niet te stoppen trein, die uiteindelijk in de afgrond moet storten. De politiek heeft zichzelf niet toegestaan om zich heen te kijken en creatieve oplossingen te verkennen, laat staan te onderhandelen over draagvlak en win-win.
Omdat de drie coalitiepartijen VVD, D66 en SP het onderling niet eens konden worden, hebben ze zich overgeleverd aan een commissie, die de meest extreme (in het belang van gemeente tegen belang van de erfpachters) berekeningswijze voorlegde.
De Grondwaardecommissie wordt door de gemeente in zijn communicatie te pas en te onpas geroemd als onafhankelijk en objectief, maar door haar eenzijdige advisering ten gunste van de opdrachtgever Het Grondbedrijf van Amsterdam, heeft zij alle schijn tegen.
De besluitvoorbereidingsprocedure is autoritair en regentesk geweest. Het past niet in 21e eeuws lokaal bestuur om een dergelijk ingrijpend voorstel vrijwel zonder verkenning van alternatieven en opvattingen geheel binnenskamers te ontwikkelen.
De uitgestoken hand van de oppositiepartijen in februari 2016 is ten onrechte genegeerd. Zij waren bereid om open te overleggen over een optimale overgangsregeling binnen de kaders van eeuwigdurende erfpacht, maar dit wilden de coalitiepartijen later toch niet. Naar nu blijkt, ten onrechte, want de PvdA komt met een beter voorstel, dat voor de erfpachters betaalbaarder en voor de stad uiteindelijk gunstiger uitpakt.
Met de woningcorporaties is wel degelijk een overleg geweest over de condities voor eeuwigdurende erfpacht, wat tot overeenstemming heeft geleid.
Het was al overtuigender geweest als het voorstel was afgezet tegen een aantal alternatieven, waaronder het idee van de PvdA en een variant op de afspraken met de corporaties, en dan met een beredeneerde afweging was gekomen (de wethouder heeft zelf niet eens het plan van de PvdA willen doorrekenen; wilde het zelf niet eens weten).
Nog beter natuurlijk is in dit geval van complexe besluitvorming, een open overleg, eventueel met een mediator, volgens de Mutual Gains methode, dat is voor Amsterdam kennelijk te modern.
Het past niet bij een privaatrechtelijk contract, dat verondersteld wordt te rusten op wilsovereenstemming van twee gelijkwaardige contractpartners, om zonder overleg en onderhandeling met (vertegenwoordigers van) erfpachters eenzijdig een nieuw stelsel te ontwerpen dat bedoeld is om het bestaande contract te vervangen. Toch heeft het college dit overleg stelselmatig afgehouden.
Inspraak was bij de besluitvorming over de AB 2016 in juni een lachertje (zie de nota van beantwoording waar vrijwel alle steekhoudende kritiek door de ambtenaren ‘vakkundig’ is weggeschreven); het is dus gewettigd dat de verwachtingen over deze vorm van participatie niet hoog gespannen zijn. Toch moeten de erfpachters het hier maar mee doen.
Essentieel tekort bij de geboden inspraakmogelijkheid zijn de beperkingen die de gemeente daarbij heeft gesteld. Over de wijze van grondwaardeberekening, de buurtstraatquote en het canonpercentage, de belangrijkste parameters voor het effect van de regeling, is inspraak uitgesloten. Dit maakt de inspraak al tot een farce.
De argumentatie dat de grondwaardeberekening al aan de orde is geweest bij de eerste ronde, de eeuwigdurende erfpacht bij nieuwe uitgiften, en daarom niet meer aan inspraak hoeft te worden snijdt geen hout,
De achterliggende gegevens die hebben geleid tot het berekenen van een buurtstraatquote zijn zelfs niet openbaar, zelfs na WOB-verzoeken. Dit gebrek aan transparantie kan alleen in dictatoriale regiems verwacht worden.

Communicatie

De gemeente kan zich in dit dossier in drie hoedanigheden presenteren: als publieke organisatie die algemeen belang dient maar daarbij politieke propaganda niet schuwt (het eigen idee beter laten lijken, dat van de tegenpartij kleineren etcetera), als verkoper van een (commercieel) financieel product en als contractpartner die als een goed huisvader de belangen van de wederpartij in het oog houdt en zich laat leiden door redelijkheid en billijkheid. Bij erfpacht dient de laatste attitude voorop te staan, in dit geval zijn echter de eerste twee kenmerken in de communicatie dominant. De derde houding is niet te bekennen.
In de aanloop naar het moment van presentatie van het voornemen heeft het Grondbedrijf namens de wethouder ook regelrechte onwaarheden verteld (schriftelijk bewijs beschikbaar). Onder meer in antwoord op de vraag van erfpachters naar de hoogte van het canonpercentage werd meegedeeld dat de gemeente ook op de kapitaalmarkt de grond moet financieren tegen reëele marktrente. Dit klopt niet, omdat de enige financieringslast van de gemeente m.b.t. de grond slaat op de uitgifte van de grond (meestal decennia geleden voor enkele duizenden guldens) en niet op de actuele grondwaarde die nu in rekening wordt gebracht bij de erfpachter.
Bij de vragen kort voor de presentatie van de voornemens kwam het Grondbedrijf niet verder dan procedurele antwoorden, maar daarbij kon men het niet laten twee alinea’s te wijden aan de voortreffelijkheden van de Grondwaardecommissie, die geheel onafhankelijk tot een rapport was gekomen na gesprekken met alle betrokkenen, waaronder SEBA. Hieruit moeten niet ingewijde erfpachters de indruk hebben overgehouden dat SEBA met de uitkomsten instemde, in ieder geval dat de erfpachters gerust kunnen zijn over de uitkomsten van het rapport. Het is duidelijk dat hier de gemeente de rol van tweedehandsautoverkoper probeerde te spelen, een rol die haar niet past en ook niet goed afging.
Het toppunt van misleidende reclame is de manier waarop de gemeente de erfpachters probeert over te halen om NU nog dit jaar tot aankoop over te gaan. Mensen mogen zo niet onder druk worden gezet om zware financiële lasten aan te gaan. Dit is ook aan de Reclamecodecommissie voorgelegd.
Hierbij wordt het woord (extra) ’korting’ geheel ten onrechte gebruikt. In de eerste plaats gaat het bij kortingen in de grondwaardebepaling van erfpachtgrond niet om korting (uitverkoop?), maar om depreciatie of om noodzakelijke vermindering omdat al uitgegeven grond nu eenmaal anders gewaardeerd moet worden dan nieuwe bouwgrond.
Bovendien mag een eenmalig toevallig prijsverschil als gevolg van de WOZ-waarde 2014 niet worden aangeboden als een bijzonder voordeel dat de gemeente nu presenteert in plaats van de al lang door de wethouder aangekondigde korting (“percentage begint niet met een 1, niet met 2.., enzovoort”),
Het aangeprezen voordeel van 28% in 2017 is heel betrekkelijk. Inderdaad zal de gemiddelde WOZ-waarde 2016 hoger liggen dan die van 2014, maar niemand weet of dat in 2018 of 2020 nog zo is. In tegendeel valt goed te beredeneren, dat de enkele publicatie van de bedragen die de gemeente naar zich toerekent als waarde van de grond, een stevig prijsdrukkend effect zal hebben op erfpachtwoningen, mitsdien ook op de WOZ-waarden. Kopers zullen zich wel twee keer bedenken om de volle (oude) prijs voor deze objecten te betalen nu zo expliciet is gemaakt dat de waarde in de ogen van de gemeente slechts een fractie van de vraagprijs is.
De wethouder zelf heeft na de presentatie het voorstel geprobeerd te verdedigen en daarbij is de nodige propaganda en leugentjes niet uit de weg gegaan. Hij beweert nu dat het voorstel qua financiële lasten overeenkomt met hetgeen erfpachters kunnen verwachten van het voortdurende erfpachtstelsel. Deze vergelijking is ongepast, omdat de opdracht nu juist was om het door bijna alle partijen in de raad als onbetaalbaar verfoeide stelsel te vervangen. Je mag een product niet aanprijzen omdat het even slecht is als een ondeugdelijk product.
De wethouder heeft ook zijn eigen slappe knieën geprobeerd te stutten door te verwijzen naar de meerderheid in de raad die hem zou dwingen tot een streng erfpachtbeleid. Ook dit is een kletsverhaal, omdat hem bekend was dat de PvdA al anders is gaan denken. Die meerderheid was zo te kantelen.
De communicatie van de wethouder en zijn ambtenaren kenmerkt zich door een ongelofelijk tekort aan compassie en invoelingsvermogen in het licht van de paniek en schade die ze aanrichten bij gewone en vooral bij kwetsbare mensen. Hun mag met recht een kille technocratische rekenmentaliteit worden verweten. En het is geen troostrijke gedachte dat de gemeente Amsterdam soms na zeventig jaar sorry zegt over een dergelijke houding.

Speculatief aanbod

Dit voorstel kan het beste worden beschreven als een zeer complex financieel product, waarbij doorgaans een bijsluiter (prospectus) dient te worden bijgevoegd. Die wordt hier node gemist. Het zou niet gek zijn zelfs nog hogere eisen te stellen, zoals bij hypotheken, welke complexe producten met ingrijpende financiële gevolgen voor consumenten, alleen na deskundig advies mogen worden aangeboden. Dit bezwaar is ook aan de Autoriteit Financiële Markten (AFM) voorgelegd.
De erfpachter die moet afwegen of hij al dan niet moet overstappen, moet wel een ervaren speculant zijn. Hij of zij moet zich verplaatsen naar een moment in de verre toekomst (einde tijdvak) en zich een beeld vormen over de vastgoedmarkt dan, zijn financiële situatie en de dan heersende rente om te bezien of dit aanbod voor hem aantrekkelijk is.
Het gaat over een beslissing voor de eeuwigheid! Stel dat de huizenprijzen een keer gaan dalen, zoals dat geregeld gaat bij een zeepbel. Dan is een huiseigenaar met eeuwigdurende erfpacht er slecht aan toe. Zijn erfpacht hangt hem als een molensteen om de nek, en maakt zijn huis moeilijker verkoopbaar. En aangezien de particuliere huizen(ver)koper vaak op korte termijn wil handelen is dat voor hem een groot nadeel. De gemeente schrijft dat, na overstap naar eeuwigdurende erfpacht, ontwikkelingen op de vastgoedmarkt geen invloed meer hebben de erfpachtkosten. Daar behoort, ter waarschuwing, aan toegevoegd te worden: ook wanneer de huizenprijzen dalen.
Voor de afweging overstappen-of-niet is nog meer van belang een inschatting van de kans dat tussen nu en het einde tijdvak een college zal opstaan, dat met een (aanzienlijk) gunstiger aanbod zal komen. Enerzijds kan de erfpachter daarbij bedenken dat zelfs partijen als VVD en D66 nu durven met dit voorstel te komen, maar anderzijds kan iedereen uitrekenen dat dit soort erfpachtbeleid eens tegen het stootblok van onbetaalbaarheid en erfpachtersoproer moet aanlopen (naarmate meer erfpachters einde tijdvak bereiken).
Het zeer speculatieve en complexe karakter van dit onderwerp had van een gemeentebestuur dat zorgvuldig omgaat met zijn burgers, meer prudentie mogen verlangen bij dit voorstel dan nu is betracht. De enige oplossing binnen het kader van ‘eeuwigdurend’ zou zijn geweest een minder kostbaar en meer stabiel (minder afhankelijk van volatiele elementen als WOZ-waarde) voorstel te ontwerpen.

De absurditeit van de uitkomsten

De buurtstraatquote zou gebaseerd zijn op een aftreksom van WOZ-waarde minus (her)bouwkosten van het pand (de stenen). De gepresenteerde uitkomsten van de BSQ’s variëren van 5 - 82%. Dergelijke extreme waarden zijn niet meer te rijmen met de waarde (cq herbouwkosten) van de opstallen, waar de BSQ op gebaseerd zou zijn. Onder meer kan dit gestaafd worden met recente taxatierapporten voor herbouwkosten ten behoeve van opstalverzekeringen. Maar het kan ook zo wel gesnapt worden als men bedenkt voor welk geld een aannemer geacht wordt een huis te kunnen neerzetten met een BSQ van 80% of voor welk geld een projectontwikkelaar bereid zou moeten zijn een bouwkavel te kopen met een BSQ van 5-10%, Deze uitkomsten alleen al maken de BSQ volstrekt ongeloofwaardig.
De uitkomsten van de rekentool moeten door de gemeente zelf ook (steekproefgewijs) al eens zijn bekeken. Dan moet toch de vraag over redelijkheid en betaalbaarheid zijn opgekomen. De constatering onredelijk en onbetaalbaar heeft niet tot aanpassing geleid. Dit stempelt het voorstel als rücksichtsloos en zonder gevoel voor de effecten bij de burgers.
Een koper die niet langer dan 3-5 jaar geleden een huis heeft gekocht op erfpacht en daarvoor uiteraard de volle marktprijs heeft betaald (al dan niet met maximale hypotheek) krijgt nu te horen dat hij/zij de grond nog apart mag afrekenen voor een extra bedrag van een derde tot de helft van zijn koopprijs. Dit is op zichzelf al kras.
Sterker wordt het nog als hem of haar blijkt dat de enkele huizen in de buurt op eigen grond nauwelijks minder duur waren dan deze erfpachtwoning. Dit kan gewoon niet waar zijn!
Een erfpachter die zijn woning al geruime tijd bewoont en daarmee een leeftijd van 67+ heeft bereikt, het liefst tot zijn dood er zou blijven wonen, krijgt de melding dat de gemeente hem hetzij nu, hetzij bij einde tijdvak, een onbetaalbare canon in rekening brengt. Dit kan hij van AOW en bescheiden pensioen niet betalen. En hij had er ook nooit rekening mee kunnen houden, want in de jaren ’60 of ’70 waren de marktwaarden en de waardestijgingen van vastgoed niet zo hoog (noch was toen de gedachte in de gemeentelijke autoriteiten gevaren dat je de volle marktprijs zou moeten afromen). Nu knaagt het voorstel van de gemeente aan zijn zenuwen en kan zelfs zijn einde bespoedigen. Want waar kan deze oude, in de stad gewortelde Amsterdammer naar toe? Kennelijk heeft de gemeente geen oog voor deze situaties, die helder illustreren dat het voorstel kwaadaardig is.
Klaarblijkelijk heeft de gemeente bij het ontwerpen van de regeling een bepaald type erfpachter voor ogen gehad: een goed gefortuneerde, weerbare belegger, die in Amsterdam panden opkoopt voor snelle winsten en die ook zo weer weg is. Deze categorie kan wellicht de afweging maken die de gemeente nu van erfpachters vraagt, maar deze zal er ook het gemakkelijkst onderuit komen, want is hetzij in staat te betalen en kosten af te wentelen op huurders, hetzij bereid en in staat zijn bezit zo weer te verkopen en als dit redelijk ver voor einde tijdvak gebeurt, gaat hij met de volle winst strijken. De meeste sedentaire Amsterdammers hebben die luxe niet.
De regeling ontbeert bewust elke vorm van maatwerk, zelfs een hardheidsclausule voor schrijnende gevallen ontbreekt. De gemeente beroept zich hierbij ten onrechte op het gelijkheidsbeginsel, want dat beginsel kun (moet) een goede overheid ook omkeren: ongelijke gevallen moet je ongelijk behandelen.

Ongelijke behandeling

Belangrijk is dat gelijkheidsbeginsel. Had de gemeente daar maar wat meer oog voor! Als eerste valt op de onredelijke ongelijkheid tussen huizen op eigen grond en die op erfpacht. De toepassing van de gedachte dat de waardevermeerdering van de grond aan de gemeenschap toekomt en dat die wordt gerechtvaardigd door de investeringen van de gemeente en door de verwevenheid van een aantrekkelijke samenleving met de waarde van het onroerend goed (locatie) geldt kennelijk niet voor huizen op eigen grond. Onzin natuurlijk. Het leidt tot willekeur en ongelijkheid in vergelijkbare gevallen. OZB is voor dat doel een beter en eerlijker instrument. Binnenkort zal de rijksoverheid meer ruimte creëren voor de toepassing van dit instrument. Maak daar liever gebruik van dan eenzijdig een bepaalde groep bewoners te belasten.
Het vinden van een huis op eigen grond in Amsterdam is meestal een gelukstreffer. Verreweg de meeste huizen in Amsterdam (80% +) staan op erfpachtgrond. Bovendien zijn dat juist de meer betaalbare woningen. De gemeente had terughoudenheid moeten betrachten bij het exploiteren van de quasi-monopoliepositie als (groot)grondbezitter van erfpachtgrond. Nu manifesteert zij zich als woekeraar en speculant, een figuur die de initiatiefnemers van erfpachters (rond 1900) poogden te bestrijden!
Erfpacht in Amsterdam werkt denivellerend door het historische gegeven dat op eigen grond nou net de duurste en mooiste panden staan (Grachtengordel, Vondelparkbuurt) en de nieuwe uitleggebieden overwegend goedkopere bouw bevatten. Dit gegeven had de gemeente voorzichtig moeten maken bij het extra toebrengen van woonlasten aan erfpachters. Het tegendeel is nu gedaan.
Een niet te rechtvaardigen ongelijkheid bestaat tussen erfpachters die om allerlei redenen blijven wonen tot einde tijdvak en zij die zo handig zijn om er ver voor einde tijdvak tussenuit knijpen en de volle winst opstrijken (de onverschilligheid van prijsvorming in de markt voor erfpacht is bekend). Deze misstand zou door het invoeren van eeuwigdurende erfpacht kunnen worden opgeheven, maar dat voordeel wordt nu weer ongedaan gemaakt doordat het moment van overstappen weer op een vrij willekeurig moment, maar toevallig wel in een hoogconjunctuur plaatsvindt, zodat de meeste erfpachters het niet kunnen betalen.
Een nog moeilijker te pruimen ongelijkheid tussen wijken wordt door de regeling geaccentueerd. De manier van canonberekening zorgt er namelijk voor dat de lokatieverschillen tot uiting komend in de WOZ waarde twee keer worden meegeteld. Door te kiezen voor WOZ x BSQ in plaats van WOZ x een vast getal (grondwaardequote van circa 20% zoals door deskundige taxateurs regelmatig gehanteerd) ontstaan enorme verschillen tussen een appartement in Zuid van 50 m2 en een precies even groot (vast moderner en mooier) appartement in Zuid-Oost tot 1 : 12. Dergelijke verschillen zijn niet te rechtvaardigen.
De ergste ongelijkheid in behandeling zijn te signaleren tussen particuliere erfpachters en woningcorporaties. Met de laatsten is wel onderhandeld en een gunstige regeling met vaste bedragen per m2 overeengekomen. Dat zou nog acceptabel zijn als het gaat om louter sociale verhuur, want dan staan er inspanningen van maatschappelijk nut tegenover. Maar ook als corporaties commercieel gaan verhuren of woningen verkopen mogen zij dat doen tegen betaling van een extra afkoopsom voor erfpacht, eveneens berekend over het aantal m2 en gedifferentieerd naar stadsdeel, maar veel gunstiger dan voor vergelijkbare particuliere bewoners/verhuurders geldt! Dit is pure discriminatie (ongerechtvaardigd onderscheid maken).
De gemeente Amsterdam zet al zijn juridische capaciteit in om tussen de klippen van wet en rechterlijke uitspraken heen te glippen. Daarbij maakt zij gebruik van de mogelijkheid zich nu eens in privaatrechtelijke jas te hullen, dan weer de overheidskaart uit te spelen om deze ondeugdelijke en onrechtvaardige regeling overeind te houden.
Het is onverteerbaar dat, zelfs bij toepassing van het beginsel dat de waardevermeerdering van de grond aan de gemeenschap toekomt, die waardevermeerdering niet wordt gesplitst in een deel dat de erfverpachter toekomt en een evenredig deel dat de erfpachter toekomt. Dit is gemakkelijk duidelijk te maken: de waardevermeerdering van de grond wordt deels bepaald door de lokatie, maar ook door de opstallen die erop staan. Wat zou Amsterdam zijn zonder die mooie panden? Die panden (de stenen) worden door de gemeente aan de erfpachter toegedacht. Dus ook de waarde van de grond zal op elk moment aan beide elementen moeten worden toegeschreven. De formule WOZ - stenen is misschien geschikt om de waarde van de grond te bepalen, maar niet om de aanspraak van de gemeente/erfverpachter daarop te bepalen. Die uitkomst moet nog worden verdeeld met de erfpachter! Dit argument is een gang naar de rechter waard.
In de "Erfgoedverordening Amsterdam 2013" erkent de gemeente duidelijk de waarde van de opstallen. Vooral de opstallen blijken de aantrekkelijkheid van de stad te bepalen. Niet de grond waar ze op staan. In dat licht is de zin op pagina 3 van het stuk Grondwaardebepaling bevreemdend:” Omdat de grond altijd een waarde vertegenwoordigt, wordt de minimale individuele grondquote op 5% van de WOZ-waarde gesteld.” Deze zin zou dan ook gewijzigd moeten worden in: “Omdat de opstal altijd een aanzienlijke waarde vertegenwoordigt, wordt de minimale opstalwaarde op 75% van de WOZ-waarde gesteld”.
De topdeskundigen Jager en De Geer hebben in een open brief aan de gemeenteraad nadruk gelegd op het gegeven dat de oorzakelijkheid in belangrijke mate ontbreekt aan de stelling van de gemeente dat de waardevermeerdering van het Amsterdamse vastgoed aan haar toekomt. Dan zou ook de gemeente als erfverpachter de verdienste van die waardevermeerdering zelf moeten kunnen opeisen. Dat is maar zeer ten dele het geval, zelfs als de gemeente zichzelf met recht als de vertegenwoordiger van de Amsterdamse gemeenschap mag beschouwen. Gemeenschap (samenleving) en gemeente zijn echter alles behalve hetzelfde, zoals keer op keer en ook nu weer blijkt. Waardevermeerdering van vastgoed in Amsterdam komt vooral door drie oorzaken, namelijk schaarste, schaarste en schaarste en dan een hele tijd niets en dan publieke voorzieningen en investeringen. In tegendeel is er ook nog een betoog mogelijk dat die schaarste op zichzelf ook weer door het beleid van dezelfde gemeente wordt veroorzaakt die via de omweg van hoge WOZ-waarderingen de kassa laat rinkelen (canons en OZB). Het beleid van de gemeente is er jaren lang op gericht geweest het percentage koopwoningen in Amsterdam laag te houden ten gunste van de sociale huursector (30% koop versus 60 % landelijk). Daarnaast is de gemeente ook degene die door het aanwijzen en uitgeven van nieuwe bouwlocaties de toevoeging van nieuwbouw aan de woningvoorraad reguleert en kennelijk de vraag lang niet kan bijhouden.
Een juridisch aanvechtbare kwestie betreft de zogenaamde vrijwilligheid, waarop het voorstel drijft. Hoe vrijwillig is het als straks een bank weigert bij verkoop een koper financiering te verstrekken tenzij eerst is overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht? De gemeente laat dan de invoering van de regeling indirect door de banken opknappen. Dan noemen wij dit voorstel de diefstal van de eeuw, een misdaad die zo indirect en onbewijsbaar aan het licht treedt dat hij niet vervolgbaar is.
Het voorstel impliceert ook een groot risico op het toebrengen van onrechtmatige schade aan het eigendom van erfpachters door de wijze waarop het nu in een keer alle grondwaarden expliciet maakt (voorzover die grondwaarden aanvechtbaar zijn en dat is zeker het geval). Immers, toekomstige koers zullen zich op de hoogte stellen van de waarde van het erfpachtrecht zoals de gemeente dat ziet - wat nu mogelijk is - en dan schrikken in een mate die niet eerder is voorgekomen. Hierdoor zullen zeker prijsdempende gevolgen optreden ten nadele van de erfpachter. Naarmate deze schade aantoonbaar is, is een gang naar de rechter aan te bevelen.
Een ernstige complicatie is dat appartementseigenaren meestal zelf geen erfpachters zijn, maar gezamenlijk één erfpachtsrecht delen. De gemeente wil echter wel die appartementseigenaren zelf laten beslissen over de keuze om over te stappen. Dat kan eigenlijk niet, maar het contractenrecht is rekbaar. Afzonderlijke appartementseigenaren zijn niet zakelijk gerechtigd en er is dan ook geen sprake van derdenwerking. De gemeente probeert toch een soortgelijke situatie te benaderen met een kettingbeding en boeteclausule. Dit is juridisch niet waterdicht. De notariële vastlegging van de nieuwe situatie met de AB2016 kan pas plaatsvinden als alle leden van de desbetreffende VVE ermee instemmen en dat kan wel eens een eeuwigheid of de eeuwigheid duren. De complicaties daarvan zijn nog niet te overzien, maar de gemeente heeft dat ook niet uitgezocht/ uitgelegd.
Een belangrijk aanknopingspunt voor het formeel aankaarten van onrechtmatigheid is de totaal afwijkende afspraak met de woningcorporaties en de marktverstorende invloed die dat heeft voor particuliere verhuurders. Dit heet in Brussels jargon ongeoorloofde staatssteun, voorzover het om marktactiviteiten gaat en dat is aan de orde, omdat de corporaties ook commercieel verhuren en verkopen, met afwijkende en zeer gunstig afstekende erfpachtregelingen. Het verbod hierop is ook in de Nederlandse wetgeving opgenomen.
Met de verhuurde staat van panden wordt sowieso nauwelijks rekening gehouden (5%). Dit doet totaal geen recht aan het gegeven dat verhuurders door huurbescherming meestal de huur niet of nauwelijks kunnen verhogen om de verhoogde lasten als gevolg van de canonverhoging te compenseren.
Voor zover verhuurders wel mogelijkheden hebben om de huur te verhogen, bijvoorbeeld bij wisseling van huurders in de geliberaliseerde sector, zal deze maatregel verder bijdragen tot het verhogen van de huren en de huurmarkt voor middengroepen nog verder verschralen dan nu al het geval is.
VVD en D66 plegen kiezersbedrog. Beide partijen hebben tijdens de campagne van 2014 vergaande beloften gedaan, die nu worden genegeerd. Zij verdienen het hiervoor electoraal zwaar te worden afgerekend.
PvdA lijkt de coalitie rechts in te halen. VVD en D66 kunnen alleen nog hun gezicht (en de verkiezingen van 2017 en 2018 in Amsterdam redden als ze gauw bekennen dat hun voorstel louter diende om de linkse partijen uit hun tent te lokken door de druk vanuit de bevolking voor het eerst
Moet de coalitie op dit punt klappen? Als het moet, is het dat meer dan waard.
Dan is er nog een punt met de BTW, waar de gemeente in 2013 wel rekening mee hield, maar nu niet. Misschien is dit wel het eerste ‘foutje’ dat de wethouder moet erkennen en wat hij meteen wil repareren, omdat hiermee de canon zomaar 21% te hoog uitkomt. Voor de techniek kan worden verwezen naar de voorzitter van de Amsterdamse makelaars en de ambtenaren van het Bureau Erfpacht, die hiervan op de hoogte moeten zijn.
Tegen de achtergrond van de hoge waardeverschillen die zij nu construeert tussen vastgoed op eigen grond en erfpachtrechten is het gegeven dat de OZB nog steeds wordt geheven op basis van de fictie van vrij en onbezwaard eigendom (WOZ-waarde) onhoudbaar geworden. De gemeente verwijst hiervoor naar de wetgever in Den Haag, maar zij is zelf vrij zijn OZB-heffing voor bepaalde groepen te mitigeren. De erfpachters hebben het volste recht hun OZB-aanslag te verminderen naar rato van het aandeel dat de gemeente aan de grond toerekent (BSQ)
De aftrekbaarheid van canonbetalingen voor de Inkomstenbelasting leidt er in feite toe dat binnen de rekenuitkomsten van de overgangsregeling de schatkist in feite voor maximaal 2,5 miljard euro meebetaalt aan de erfpachtinkomsten van de gemeente Amsterdam. Deze ongehoorde afwenteling van lasten is onbehoorlijk bestuur. Het risico is echter groot dat de belastingaftrek voor canonbetalingen door dit inhalige beleid van Amsterdam binnenkort de erfpachters door de neus wordt geboord.
De gemeente profiteert door nu te komen met deze voorstellen ook van de historisch lage hypotheekrente voor zover mensen gebruik zouden willen maken van afkoop en daarvoor extra financiering zouden kunnen krijgen. Die lage rente werkt echter verhullend, want zal niet altijd zo laag blijven, waardoor mensen die nu nog menen te kunnen lenen, later in de problemen kunnen komen.
De gemeente heeft in een ander stuk, waarover gelijktijdig wordt beslist, het voornemen opgenomen om bij voortdurende erfpacht de sinds jaar en dag bestaande mogelijkheid om voortijdig de canon te herzien (binnen 10 jaar voor einde tijdvak) definitief te beëindigen. Dit is een ongehoorde vorm van spelregelwijziging tijdens de wedstrijd. Vergelijkbaar met een andere eenzijdige maatregel die de gemeenteraad in december jl heeft goedgekeurd ten nadele van de erfpachters, waarbij bij de berekening van het canonpercentage binnen de Algemene Bepalingen 2000 (vastgelegd in artikel 7, lid 1) aan de hand van actuele staatsleningen (inmiddels 0,24%) een vloer is vastgelegd van 3%. Daarover moet natuurlijk nog geprocedeerd worden, maar het laat zien waartoe deze gemeente in staat is, de wethouder van de VVD voorop.
De gemeente heeft op weg naar deze stelselwijziging naast het voorgaande punt een aantal slinkse aanpassingen in het systeem aangebracht, die tot kennelijk oogmerk hebben de vergelijking tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht gunstiger te laten lijken ten nadele van het bestaande stelsel. Een van die trucs betreft het kiezen van de vergelijkings-grondslag tussen beide opties. Zoals overal breed wordt uitgemeten, hanteert de gemeente voor overstappers in 2017 de WOZ-waarde van 1-1-2014 als uitgangspunt. Voor de vergelijking met het bestaande stelsel wordt echter de WOZ-waarde van 1-1-2016 gekozen. Dat is natuurlijk niet eerlijk.
Bij die keuze voor 2014 past nog een ander verhaal. De gemeente presenteert dit nu als een douceurtje, een coulance om niet te zeggen een lokkertje voor snelle beslissers (ruikt u een luchtje?). In de zomer van vorig jaar was er echter een heel andere argumentatie voor deze peildatum. De gemeente erkende toen dat de vertraging in de besluitvorming geheel aan haar te wijten was en dat dus vasthouden aan de eerder aangekondigde peildatum van 1-1-2014 niet meer dan redelijk is. Nu wordt dezelfde keuze uit de hoed getoverd als superdeal. Dit is wederom een handelwijze die meer past bij een louche handelaar dan bij behoorlijk bestuur.
Dr. P. Nelisse concludeert in zijn proefschrift van 2008 dat sinds de jaren negentig de erfpachters als melkkoe fungeren en dat de canons niet meer “Pareto-optimaal” (win-win voor beide partijen in een contract) geacht mogen worden? We moeten terug naar het niveau van een redelijke vergoeding voor het gebruik van de grond, wat een canon in feite is.
Erfpachters denken niet over alle punten gelijkelijk. Er zijn er heel wat die op goede gronden (zie Nelisse 2008) menen dat er eigenlijk decennia lang te veel is betaald aan canon en dat een abrupt einde van elke canonheffing gerechtvaardigd zou zijn. De meesten zijn rekkelijker. Zij willen met een redelijke en betaalbare canonheffing genoegen nemen. Dan moet de canon gematigd worden en niet geënt worden op een uiterst volatiel gegeven als WOZ-waarde. Het is in ieder geval niet voldoende om nog met wat “kortingen” te strooien, want daarmee verander je de ondeugdelijke grondslag niet. De basis van het voorstel deugt niet en dat moet van tafel.
De lasten zijn voor de erfpachter, de lusten voor de gemeente. De erfpachter moet zorgen voor onderhoud van het gebouw, draagt risico’s, betaalt belastingen alsof het volledig eigendom is en de verzekeringen (zelfs als erfpachtgrond vervuild blijkt draagt de erfpachter de saneringskosten), de verfraaiingen en verbeteringen zorgen voor een aantrekkelijker object, maar de gemeente rekent alle waardestijging naar zich toe. Dieze scheefheid blijft onveranderd aanwezig.
Alles overziend, doemt het beeld op van een burgervijandig, slecht bestuur. De vergelijking met een monopolistisch bedrijf, dat de normen van maatschappelijk verantwoord ondernemen aan de laars lapt om winst te maximaliseren (farmaceutische bedrijven die ongebreideld hun patent uitbuiten, multinationals die belastingontwijking tot sport hebben verheven) is nog te zwak om dit beleid van onze eigen overheid te typeren. Dit plan moet van tafel. De verantwoordelijke bestuurders kunnen alleen hun fatsoen nog redden door te stellen dat hun opzet om de erfpachters wakker te schudden en de raadsmeerderheid ervan te overtuigen dat het erfpachtbeleid naar de afgrond leidt, nu is geslaagd en dat zij nu met een schone lei kunnen beginnen met alle partijen om tafel te gaan om aan een redelijke en voor alle betrokkenen aanvaardbare oplossing te werken.