De Wet waardering onroerende zaken (WOZ) schrijft voor dat de WOZ-waarde van een onroerende zaak bepaald moet worden onder de veronderstelling van volle en onbezwaarde eigendom (Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). De gemeente Amsterdam geeft sinds 1896 grond in erfpacht uit. Dit betekent dat het grootste deel van de objecten die vanaf 1900 zijn gebouwd op erfpachtgrond staan. De gemeente is bloot eigenaar van de grond. De erfpachter is eigenaar van de opstal. De erfpachter betaalt de gemeente voor het genot van de grond een vergoeding, een zogeheten canon. Verkoopcijfers van objecten op erfpachtgrond representeren daardoor niet de waarde van volle eigendom, maar die van ‘recht van erfpacht’ plus opstallen en zijn daarom niet zonder meer bruikbaar als basis voor de WOZ-waarde. Een ‘erfpachtverkoopcijfer’ moet daarom gecorrigeerd worden voor de aan het niet meeverkochte bloot eigendomsrecht toe te kennen waarde, zodat de gecorrigeerde prijs de situatie van volle eigendom zo goed mogelijk representeert. Het gecorrigeerde verkoopcijfer wordt daarmee bruikbaar als basis voor de WOZ-waarde. Dit noemen we de WOZ-erfpachtcorrectie, of kortweg erfpachtcorrectie.

Belastingen Gemeente Amsterdam baseert de erfpachtcorrectie op canonbetalingen tot 50 jaar na de verkoopdatum. Dit klinkt eenvoudiger dan het is. Ten eerste zijn de toekomstige canonbetalingen onbekend, in het bijzonder de betalingen in het volgende tijdvak; de canon in het nieuwe tijdvak hangt af van de onbekende erfpachtgrondwaarde aan het begin van het nieuwe tijdvak. Daarnaast is het de vraag in welke mate kopers en verkopers bij de totstandkoming van de verkoopprijs rekening houden met canonbetalingen. Als voorbeeld, een koper die verwacht niet meer dan acht jaar in een huis te wonen zou geneigd kunnen zijn de erfpacht grotendeels te negeren wanneer deze reeds voor de komende tien jaar is afgekocht.

De huidige erfpachtcorrectiemethode maakt hierover twee belangrijke veronderstellingen. Ten eerste, de canon aan het begin van het nieuwe tijdvak wordt vastgesteld op basis van de canon zoals die geldt op het moment van verkoop. Ten tweede, de erfpachtcorrectie is zestig procent van de contante waarde van de toekomstige canonbetalingen. Dit percentage is gebaseerd op onderzoek van Francke en Wilders (1996) waarin staat dat in de meeste gevallen een koper slechts zestig procent van de toekomstige betalingen verdisconteert.

Op 7 december 2018 ontving de gemeente een uitspraak van de rechtbank Amsterdam over een WOZ-procedure waarin de erfpachtcorrectie onderwerp van geschil is.4 De rechtbank oordeelde dat de gemeente niet aannemelijk heeft gemaakt dat de berekende erfpachtcorrectie niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank sprak zich in het bijzonder uit over de berekening van de canon aan het begin van het nieuwe tijdvak en het percentage van zestig.

De rechtbank oordeelde dat de toekomstige canon niet zonder meer kan worden afgeleid uit de canon op het moment van verkoop. Er wordt in de gebruikte methode ten onrechte geen rekening gehouden met een verschil in rentestand op ingangsdatum en einddatum van het huidige tijdvak: “De gemeente Amsterdam zal de nieuwe canons in de toekomst vaststellen op basis van de grondwaarden en van de rentestand op dat moment. De huidige canons zullen geen rol spelen in de berekening.”

Ten aanzien van het gehanteerde correctiepercentage van zestig procent oordeelde de rechtbank het volgende. Het onderzoek van Francke en Wilders is gebaseerd op een relatief klein aantal vergelijkingen in slechts twee stadsdelen en is gedateerd. De marktomstandigheden zijn sinds begin jaren negentig ingrijpend veranderd. Het rapport van Francke en Wilders biedt daarom onvoldoende onderbouwing voor de gehanteerde zestig procent.

De uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019 op het hoger beroep door de gemeente Amsterdam5, geeft een ander beeld. Het gerechtshof vernietigt de bestreden uitspraak van de rechtbank: “De door gemeente Amsterdam gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties zijn deugdelijk. De gemeente is niet verplicht om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt.” En: “Van belang acht het Hof ook dat de heffingsambtenaar bij het waarderen van factoren met een grote onzekerheidsmarge in een aantal gevallen de voor belanghebbende meest gunstige oplossing gekozen heeft.”

Het doel van het onderzoek van Francke en Van der Schans is om op basis van actuele gegevens te bepalen en te onderbouwen of, en zo ja, op welke onderdelen de erfpachtcorrectie dient te worden herzien. Het gerechtshof verwijst in haar uitspraak naar dit onderzoek: “In hoeverre de berekening van de erfpachtcorrectie dient te worden geactualiseerd of te worden herijkt laat de gemeente thans onderzoeken.”