Erfpachter als melkkoe van de gemeente

De Onze­ker­heid over Erf­pacht Duurt Onver­min­derd Voort


De grond in Amsterdam is voor 80% onder voortdurende erfpacht uitgegeven op basis van de kostprijs. De eerste termijn duurde 75 jaar. Nu die termijn voor veel bouwblokken is verstreken krijgen steeds meer Amsterdammers een brief van de gemeente waarin een herziening voor de volgende termijn van 50 jaar wordt aangekondigd. Wat u dan nog niet weet is dat de maandelijkse canon met een factor 30 tot 100 omhoog gaat. In plaats van tientjes gaat u duizenden euro's per jaar betalen.

Zie ook deze pagina over onze argumenten om een bodemprocedure tegen de gemeente te beginnen.

Uitspraak Hoge Raad stelt teleur

In de SEBA procedure heeft de Hoge Raad in het arrest van 29 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:769) geoordeeld dat de Europese richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13), vanaf haar inwerkingtreding op 1 januari 1995, van toepassing is op erfpachtrechten. Meer dan 85% van de bestaande 240.000 erfpachtrechten in Amsterdam vallen hieronder. Bij de invoering van eeuwigdurende erfpacht, bij nieuwe uitgiften, of wijziging van bestaande rechten, is de gemeente hierdoor gehouden algemene voorwaarden te hanteren die voldoen aan de in het Europees consumentenrecht gestelde eisen. Het gerechtshof Amsterdam had in het vonnis van 23 september 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:3903) ambtshalve bepaald dat ook oudere erfpachtrechten (met AB 1915, AB 1934 en AB 1937) onder de Europese richtlijn vallen. De Hoge Raad heeft deze ambtshalve toets van het gerechtshof vernietigd en de zaak terugverwezen naar het gerechtshof Den Haag. Het hof Den Haag zal ook uitspraak doen over de vraag of een aantal bepalingen in de AB 2000 en in de oudere algemene voorwaarden voor de erfpachter onredelijke bezwarend zijn naar Nederlands recht.

De Hoge Raad heeft in deze procedure ook geoordeeld dat de canon van erfpachtrechten met oude algemene voorwaarden (AB 1915, AB 1934, AB 1937) aan het einde van een tijdvak herzien mag worden door deskundigen. Deze beslissing van de Hoge Raad brengt echter nog niet de door SEBA gewenste duidelijkheid over canonherzieningen. De Hoge Raad zegt dat rechters in ieder specifiek geval moeten beoordelen of alle belangen van partijen door de deskundigen op een evenwichtige wijze zijn meegewogen bij de vaststelling van een nieuwe canon. De deskundigenrapporten van de vier erfpachters die model staan in deze procedure zijn door de rechtbank en het hof eerder vernietigd omdat deze rapporten ondeugdelijk zijn. Vergelijkbare ondeugdelijke rapporten zijn in de afgelopen jaren bij circa 20.000 canonherzieningen gebruikt. De kans dat een groot aantal huiseigenaren alsnog de weg naar de rechter zal kiezen is hierdoor aanzienlijk. De deskundigen zullen bij een evenwichtige belangenafweging onder andere rekening moeten houden met de uit artikel 1 van het eerste Protocol bij het EVRM voortvloeiende verplichting om de toegenomen grondwaarde evenredig over beide partijen te verdelen. Tot nu toe hebben deskundigen dat niet (expliciet) gedaan.

Opmerkelijk in het arrest is dat de Hoge Raad (impliciet) zelfstandig (buiten de standpunten van partijen om) in de uitleg van de AB-en is getreden waar het de grondslag voor de canonherziening betreft. De Hoge Raad concludeert dat de eerdere rechters (rechtbank en hof) hebben geoordeeld dat de deskundigen aan de hand van de actuele (markt)waarde van de grond op redelijke gronden tot de herziene canon dienen te komen en hun beslissing terzake naar behoren dienen te motiveren. Rechtbank en hof hebben deze grondslag echter helemaal niet dwingend voorgeschreven maar hebben juist aangegeven dat de deskundigen vrij zijn in het bepalen van de methode. Daarmee is het oordeel van de Hoge Raad dat er geen sprake is van strijd met de formele rechtszekerheid op een onjuiste weergave van het oordeel van de feitenrechters gebaseerd. Dat brengt mee dat dit oordeel in andere zaken anders kan uitpakken.

PERSBERICHT 9 februari 2016

Seba: ‘Advies advocaat-generaal aan de Hoge Raad te beperkt en onvolledig’

Het is zeer de vraag of het advies van advocaat-generaal Wissink aan de Hoge Raad, dat de bepaling in de Amsterdamse erfpachtvoorwaarden dat deskundigen de erfpachtcanon na 75 jaar zullen herzien geldig is, door de Hoge Raad zal worden overgenomen. Op het advies is veel aan te merken. Dit stelt Stichting Erfpachters Belang Amsterdam in reactie op het advies dat in een zogenaamde Borgersbrief op 4 februari 2016 is verstuurd aan de Hoge Raad. Ook de mening van de advocaat-generaal dat het gerechtshof Amsterdam ten onrechte ambtshalve een streep heeft gezet door de bepaling die de gemeente het recht geeft om de erfpachtvoorwaarden eenzijdig te wijzigen, is volgens Seba onjuist en zal daarnaast niet leiden tot een ander oordeel van het hof.

De Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (Seba) en een aantal erfpachters vinden dat de canonherziening ongeldig is, omdat de erfpachtvoorwaarden niets zeggen over de criteria die de deskundigen in acht moeten nemen als zij de nieuwe canon gaan vaststellen. Het gerechtshof Amsterdam heeft dit bezwaar verworpen. De advocaat-generaal is het met het hof eens. Het is voldoende dat de deskundigen elke keer als zij een nieuwe canon vaststellen, uitleggen hoe zij precies te werk zijn gegaan. De advocaat-generaal baseert zijn conclusie volgens Seba ten onrechte op de huidige Kadasterwet en geeft hiermee een veel te beperkte uitleg van het vermogensrecht dat erfpacht volgens het Burgerlijk Wetboek is. Over de canonherziening bestaat volgens Seba een problematische leemte in de erfpachtvoorwaarden. Seba heeft in deze procedure, indien de canonherziening toch geldig is, de rechter juist gevraagd om de ontbrekende criteria in de erfpachtvoorwaarden naar redelijkheid en billijkheid in te vullen omdat de deskundigenprocedure tot onvoorspelbare, onredelijke en willekeurige uitkomsten leidt.

Het gerechtshof Amsterdam oordeelde verder dat de eenzijdige wijzigingsbevoegdheid in strijd is met de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen uit 1993. De advocaat-generaal is, zonder dit verder toe te lichten, van mening dat deze Richtlijn alleen geldt voor overeenkomsten die zijn gesloten na 31 december 1994. Deze procedure gaat over de erfpachtvoorwaarden die al vóór die datum van toepassing zijn geworden. Daarom mocht het hof volgens de advocaat-generaal deze Richtlijn in dit geval niet toepassen. De Hoge Raad heeft echter al in 1997 geoordeeld dat de algemene voorwaardenregeling in het Burgerlijk Wetboek minimaal evenveel bescherming biedt als de Richtlijn, zodat het hof de bepaling terecht ambtshalve heeft vernietigd, zo meent Seba. De advocaat-generaal heeft volgens Seba ten onrechte geen aandacht besteed aan het feit dat het gerechtshof Amsterdam de wijzigingsbepaling ook op grond van de door Seba daartoe ingestelde vordering heeft vernietigd. Tegen dit oordeel van het hof heeft de gemeente in cassatie geen klacht ingediend, zodat de vernietiging van de wijzigingsbepaling, ook als het hof niet ambtshalve mocht toetsen, in stand blijft. Maatschappelijk gezien heeft Seba grote moeite met het door de gemeente ingenomen standpunt dat de Richtlijn niet van toepassing zou zijn omdat de erfpachtrechten in eerste instantie zijn uitgegeven aan bouwondernemingen en niet aan burgers. De gemeente gebruikt een sluiproute om de wettelijke bescherming van de consument te ontlopen. Dit staat bekend als fraus legis.

Seba en de gemeente hebben nog meer bezwaren tegen de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam voorgelegd aan de Hoge Raad. Ook op die bezwaren is de advocaat-generaal ingegaan. Op een aantal punten heeft Seba in de Borgersbrief een reactie gegeven op de conclusies van de advocaat-generaal. Seba meent dat de canonherzieningsbepaling volgens oud en nieuw recht in de akte moet staan en niet kan worden verstopt in algemene voorwaarden en dat de toekomstige canonverplichting zoals die in de algemene voorwaarden staat onvoldoende bepaalbaar is. Seba is ook van mening dat de gemeente niet heeft voldaan aan het formele zorgvuldigheidsbeginsel, dat er bij een deskundigenprocedure wel degelijk sprake is van conflictbeslechting en dat voor de zorgplicht van de gemeente bij erfpacht tenminste dezelfde toetsingsmaatstaven dienen te gelden als bij de bancaire zorgplicht. Negen van de tien inwoners van Amsterdam hebben een woning in erfpacht van de gemeente. In Amsterdam gelden verschillende versies van de erfpachtvoorwaarden. Deze zaak gaat over de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht uit 1915, 1934, 1937 en 2000.

Zie hier de zgn. Borgersbrief voor onze eerste reactie op de uitspraak van de Hoge Raad.

Stand van zaken bodemprocedure canonherziening einde tijdvak

9 september 2016

Inleiding SEBA c.s. - Stichting Erfpachters belang Amsterdam (SEBA) en vier individuele erfpachters – en de gemeente Amsterdam hebben voor de rechtbank en gerechtshof Amsterdam geprocedeerd over een aantal fundamentele aspecten van het Amsterdamse erfpachtstelsel, met name in relatie tot erfpachtcontracten waarop de Algemene Bepalingen van 1915 (AB15), van 1934 (AB34) en van 1937 (AB37) van toepassing zijn.

De kern van de zaak is het ontbreken van maatstaven in de algemene bepalingen (AB-en), dat er toe leidt dat erfpachters na afloop van het eerste tijdvak van 75 jaar (en steeds 50 jaar daarna) worden geconfronteerd met een canon die zij bij vestiging niet hadden kunnen en hoeven voorzien (en die ook objectief niet redelijk is) en dat de middels bindend advies vastgestelde canon ook onredelijke hoog is. Een onevenredig deel van de waardestijging van de woning wordt in deze bindende adviezen aan de gemeente toegerekend. Daarnaast is aan de orde de bevoegdheid van de gemeente om eenzijdig de AB-en te kunnen wijzen en op deze manier nieuwe bepalingen in te voeren, die op belangrijke punten de verplichtingen van de erfpachter verzwaren en de verplichtingen van de gemeente verlichten.

SEBA c.s. hebben zich tot de rechtbank gewend in verband met het door de gemeente gedane beroep op de bevoegdheid om, in de tussen partijen geldende voortdurende erfpachtrechten middels een bindend advies na afloop van een tijdvak van 75 jaar, de canon te laten herzien. Daarbij hebben SEBA c.s. zich verzet tegen het bestaan van die bevoegdheid en tevens tegen de wijze waarop de deskundigen het bindend advies, zowel qua wijze van totstandkoming als qua inhoud, vorm hebben gegeven. Daarnaast hebben SEBA zich verzet tegen de bevoegdheid van de gemeente om de (ongelimiteerd) nieuwe algemene bepalingen van toepassing te verklaren. Verder hebben SEBA c.s. de onredelijke bezwarendheid van meerdere bepalingen ingeroepen.

Verloop procedure Seba c.s. hebben op 8 januari 2010 de gemeente Amsterdam gedagvaard voor de rechtbank te Amsterdam. De rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 5 juni 2013 de bindende adviezen waarin de nieuwe canon is vastgesteld ten aanzien van de vier individuele erfpachters vernietigd. De overige vorderingen van SEBA c.s. zijn door de rechtbank afgewezen. Bij arrest van 23 september 2014 heeft gerechtshof Amsterdam in hoger beroep geoordeeld op de 14 grieven die door SEBA c.s. tegen dat vonnis van de rechtbank zijn ingediend. Kort samengevat heeft het hof geoordeeld dat de wijzigingsbevoegdheid van de AB-en onredelijke bezwarend is. Het hof heeft deze bedingen ambtshalve vernietigd. De grieven ten aanzien van de bevoegdheid de canon te herzien en de (inhoudelijke) wijze waarop de deskundigen inzake de vier individuele erfpachters de canon hebben herzien zijn afgewezen. Ten aanzien van SEBA zijn meerdere vorderingen doorverwezen naar het gerechtshof Den Haag omdat dit vorderingen zouden zijn op grond van de algemene voorwaardenregeling (artikel 6:240 BW) waarin alleen het gerechtshof Den Haag bevoegd is. Bij arrest van 29 april 2016 heeft de Hoge Raad arrest gewezen in een door zowel door SEBA c.s. als de gemeente Amsterdam ingesteld cassatieverzoek. De Hoge Raad heeft het arrest van gerechtshof Amsterdam vernietigd en de zaak ter verdere beoordeling verwezen naar het gerechtshof Den Haag.

Kort samengevat ligt nu aan het gerechtshof Den Haag voor de vraag of de wijzigingsbevoegdheid van de AB-en, rekening houdend met de belangen aan beide zijden, onredelijk bezwarend is. Daarnaast ligt aan het gerechtshof Den Haag voor de vraag of een aantal andere bepalingen, zowel in algemene voorwaarden die voor 1 januari 1995 van toepassing zijn verklaard als in algemene voorwaarden die na die datum van toepassing zijn verklaard (en dus respectievelijk niet en wel onder het toepassingsbereik van Richtlijn 93/13/EU vallen) onredelijk bezwarend zijn. Daarnaast ligt jegens SEBA de vraag aan het gerechtshof Den Haag voor of de canonherzieningsbepaling, nu daarin maatstaven ontbreken, in strijd is met het formele rechtszekerheidsbeginsel. SEBA c.s overwegen om naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad een verzoekschrift in te dienen bij het Europese Hof van de Rechten van de Mens (EHRM). De termijn hiervoor loopt tot 29 oktober 2016.

SEBA voert een bodemprocedure tegen de gemeente Amsterdam

Het gerechtshof Amsterdam heeft op 23 september 2014 uitspraak gedaan in het door SEBA ingestelde hoger beroep. Hieronder vindt u een korte samenvatting van belangrijke punten uit de uitspraak.

Tijdens het spel mogen de spelregels niet eenzijdig door de gemeente worden gewijzigd.
Het hof heeft geoordeeld dat op de algemene erfpachtvoorwaarden consumentenbescherming van toepassing is. Die bescherming brengt mee dat de algemene voorwaarden aan het einde van het eerste tijdvak van 75 jaar niet eenzijdig door de gemeente mogen worden gewijzigd.
Dat is groot nieuws, omdat daarmee ten aanzien van gesloten erfpachtcontracten de voorwaarden voor nu en altijd bekend zijn. Het betekent bijvoorbeeld dat vanaf het moment van canonherziening de canon niet opeens door de gemeente geïndexeerd kan gaan worden.

Deskundigenrapporten vernietigd, want onvoldoende gemotiveerd, toch duurt willekeur voort.
Het hof bevestigt het oordeel van de rechtbank dat de deskundigenrapporten vernietigd zijn, maar geeft geen handvatten ten aanzien van de vraag hoe de canon door de deskundigen moet worden vastgesteld en stelt de canon zelf ook niet vast. Dat is aan de deskundigen, aldus het hof.
Aan de ene kant is de definitieve vernietiging van de deskundigenrapporten goed nieuws. Ten onrechte heeft de gemeente jarenlang deskundigenrapporten geaccepteerd die niet aan de minimale kwaliteitseisen voldoen die hieraan gesteld moeten worden. Aan de andere kant geeft het hof de deskundigen geen enkele richting over de te gebruiken methoden en maatstaven voor de canonherziening, zodat er willekeurige verschillen kunnen blijven ontstaan tussen vergelijkbare woningen en zelf directe buren. Met deze situatie is SEBA zeer ongelukkig.

Gemeente hoeft (potentiële) kopers niet te informeren over canonherziening.
Het hof oordeelt verder dat de gemeente niet een algemene zorgplicht heeft waarbij zij de betrokken partijen en de betrokken makelaars en andere adviseurs dient te informeren over haar verwachtingen ten aanzien van de canon bij herziening. De gemeente is dus niet aansprakelijk voor schade die een individuele koper heeft geleden als gevolg van het ontbreken van deze informatie bij hemzelf of zijn adviseurs. SEBA vindt dit oordeel van het hof onbegrijpelijk. Dit zou betekenen dat als een autofabrikant een nieuw model op de markt brengt, hij niet aansprakelijk is voor gebreken aan die auto, omdat (in lijn met de redenatie van het hof) de autofabrikant niet weet wie degene is die de auto bij een garagebedrijf koopt.

Doorverwijzing naar hof Den Haag
Het hof heeft de zaak, voor zover ingesteld door SEBA op grond van de algemene voorwaardenregeling in de wet, doorverwezen naar het hof Den Haag.
Dit betekent dat een oordeel over de onredelijke bezwarendheid van een aantal artikelen in de Algemene Bepalingen nu nog niet is gegeven, maar dat het hof Den Haag hierover zal oordelen.

Cassatie bij de Hoge Raad
Naar de stellige overtuiging van SEBA had het hof de vraag van de onredelijke bezwarendheid van de canonherzieningsbepaling in de voorgelegde voorbeelden ambtshalve dienen te toetsen. Het is immers een bepaling in algemene voorwaarden en er was geen enkele twijfel mogelijk over de vraag of deze herzieningsbepaling door de erfpachters als onvoorspelbaar en onredelijk wordt gezien. Ook bij andere onderdelen van het arrest heeft SEBA twijfels over de juistheid daarvan. SEBA gaat in cassatie en beraadt zich op een stap naar het Hof van Justitie van de EU.

Zie hier de tekst van de uitspraak.

Tenslotte: (uit de beantwoording van vragen van mw. Shahsavari-Jansen, zie de laatste ontwikkelingen 5 december)

Het Hof Amsterdam heeft ambtshalve, dat wil zeggen zonder dat SEBA dat heeft gevorderd, de Algemene Bepalingen van 1915, 1934 en 1937 - met name het artikel dat de gemeente het recht verschaft om de Algemene Bepalingen bij einde tijdvak eenzijdig aan te passen - getoetst aan de Europese Richtlijn 93/13/ EEG. Op grond van deze toetsing lijkt het Hof Amsterdam te concluderen dat de betreffende bepaling uit AB 1915, 1934 en 1937, en in wezen alle latere algemene bepalingen met artikelen van gelijksoortige strekking, strijdig is met de Richtlijn. Het betreffende beding dat de gemeente het recht verschaft de algemene bepalingen eenzijdig te wijzigen zou op grond van de Richtlijn als oneerlijk moeten worden betiteld. Het beding wordt daarom vernietigd, aldus het Hof Amsterdam. De vernietiging van dit beding kan vergaande consequenties hebben. Na vernietiging wordt het beding geacht nooit te hebben gegolden, dus een recht dat bijvoorbeeld onder Algemene Bepalingen 1915 is uitgegeven zou tot op heden in principe nog steeds onder Algemene Bepalingen 1915 vallen. Recentere algemene bepalingen die in het kader van een canonherziening einde tijdvak van toepassing zijn verklaard, worden dan geacht zonder geldige reden (zonder recht of titel) te zijn opgelegd. Als onder deze recentere algemene bepalingen bijvoorbeeld voor het eerst indexeringen zijn doorgevoerd dan zou de op basis daarvan uitgevoerde prijsverhoging als onverschuldigde betaling teruggevorderd kunnen worden.

noot: Onze advocaten hebben bij pleidooi in overweging gegeven die ambtshalve vernietiging toe te passen.

En deze aktie van SEBA: € 12 miljoen indexatieclaim voor 9.600 erfpachters veiliggesteld!
Onder druk van de SEBA aktie ‘terugvordering indexatie’ en de vragen die naar aanleiding hiervan zijn gesteld door de CDA fractie in de gemeenteraad, heeft Wethouder Van der Burg (VVD) op woensdag 4 februari 2015 in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening toegezegd dat de verjaringstermijn van de indexatieclaim voor alle Amsterdammers pas in zal gaan nadat de Hoge Raad uitspraak heeft gedaan in de bodemprocedure tussen SEBA en de gemeente.

Wat is er precies aan de hand?
In de bodemprocedure die SEBA in 2010 heeft aangespannen tegen de gemeente Amsterdam over de canonherzieningen einde tijdvak, heeft het Gerechtshof Amsterdam op 23 september 2014 uitspraak gedaan. Het hof heeft de bepalingen in de AB1915,1934 en 1937 waarmee de algemene bepalingen kunnen worden gewijzigd vernietigd. Het betreffende artikel in de AB acht het hof oneerlijk. Dit brengt mee dat de indexbepaling die middels de AB1994 en 2000 bij canon herziening einde tijdvak is opgenomen geen werking heeft en in het tweede tijdvak dus geen indexering plaats mocht vinden. De gemeente is tegen dit gedeelte van het arrest in cassatie gegaan bij de Hoge Raad. SEBA is op andere punten in cassatie gegaan tegen het arrest.
Gevolg van de uitspraak van het hof is dat het gedeelte van de canon dat vanwege die indexering is voldaan, onverschuldigd aan de gemeente is betaald. Dat bedrag kan (naar de stand van zaken nu) worden teruggevorderd. Het staat alle particuliere erfpachters vrij zich erop te beroepen dat de wijzigingsbepaling nietig is, althans die te vernietigen en de als gevolg daarvan gedane onverschuldigde betaling van de canon terug te vorderen.
Doordat wethouder Van der Burg nu heeft toegezegd dat de verjaringstermijn (5 jaar) voor deze terugvordering voor alle particuliere erfpachters pas in zal gaan op het moment dat de Hoge Raad uitspraak heeft gedaan in de bodemprocedure, verspelen 9.600 erfpachters hun terugvorderingsrechten niet totdat ook in hoogste instantie duidelijk is dat men hier recht op heeft.

Hoe nu verder?
Door de toezegging van de wethouder is er op dit moment geen noodzaak meer om op dit moment de onterecht betaalde indexatie terug te vorderen of te verrekenen. Het staat erfpachters echter vrij om de wijzigingsbepaling in zijn of haar erfpachtrecht te vernietigen. Het staat de gemeente evengoed vrij zich daartegen te verzetten.

Hieronder drie links naar:

  1. Reactie SEBA op antwoorden college van B&W dd 29 januari
  2. Antwoord college B&W dd 28 januari
  3. Ons persbericht dd. 14 januari

SEBA dient klacht in bij het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM)

Amsterdam, 27 oktober 2016.

Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) heeft naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad van 29 april 2016 in de SEBA-procedure over erfpacht herzieningen, namens 5 erfpachters, een klacht ingediend bij het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM).

Samenvatting

De klacht ziet op schending door de gemeente Amsterdam (Gemeente) en, nu de Hoge Raad dit heeft gesauveerd, de Staat, van artikel 1 EP. Verzoekers hebben, samen met circa 110.000 andere Amsterdammers, een erfpachtrecht (of een appartementsrecht daarop) op een perceel grond dat eigendom is van de Gemeente. Zij gebruiken de op het perceel gebouwde opstal (of een deel daarvan) als hun vaste woning. Bij vestiging is een jaarlijkse pachtsom (de canon) vastgesteld. Dit is een in Nederland, met name in de grote steden, veel voorkomende rechtsfiguur.

Bij vestiging van de erfpachtrechten in de jaren ‘30 van de vorige eeuw bracht het Nederlandse wettelijke systeem mee dat de pachtsom (de canon) werd vastgesteld op een matig, niet aan de marktwaarde van de grond gerelateerd bedrag. De canon van verzoekers is ook feitelijk niet vastgesteld aan de hand van de marktwaarde van de grond, maar aan de hand van de kostprijs daarvan. Verder staat vast dat de Gemeente ten tijde van de vestiging van de onderhavige erfpachtrechten uitdrukkelijk geen winst middels die erfpachtrechten beoogde te behalen. Vanaf het moment van vestiging hebben verzoekers (en hun rechtsvoorgangers) alle investeringen in de grond en opstal zelf gedaan en hebben zij alle risico’s daarvan gedragen. De Gemeente incasseert vanaf het moment van vestiging van de erfpacht slechts de canon.

In de op de erfpachtrechten van toepassing verklaarde algemene voorwaarden is bepaald dat de pachtsom na 75 jaar wordt herzien. De herziening geschiedt door drie deskundigen. In de akte of de algemene voorwaarden zijn geen criteria vastgelegd aan de hand waarvan de deskundigen de canon dienen te berekenen.

In de opdrachtbrief aan de deskundigen geeft de Gemeente steeds de opdracht de actuele grondwaarde en de canon vast te stellen. Daarmee impliceert zij dat de canon aan de hand van de actuele grondwaarde dient te worden vastgesteld. De deskundigen hebben vanaf de jaren ’80 van de vorige eeuw, toen de eerste herzieningen aan de orde waren, de canon aan de hand van de residueel bepaalde grondwaarde vastgesteld. Bij de residuele grondwaardeberekening worden de kosten voor het bouwen van een opstal van de marktwaarde van de woning als volle eigendom in de vrije markt afgetrokken om de grondwaarde te verkrijgen. De Gemeente acht verzoekers gebonden aan de aldus door de deskundigen vastgestelde canon.

Door deze gang van zaken dienen verzoekers een veel hogere canon te betalen dan op grond van de gerechtvaardigde verwachtingen te voorzien was. Bij vestiging wees immers niets - niet de wet, niet de vestigingsakte of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden en ook niet het gebruik - erop dat de canon na ommekomst van de termijn aan de hand van de residueel berekende actuele grondwaarde zou worden vastgesteld.

Bij overdracht van erfpachtrechten in de vrije markt werd (en wordt) de koopprijs niet bepaald alsof de toegenomen waarde van de grond de Gemeente toekomt. In de vrije woningmarkt werd dus geen rekening gehouden met de door de deskundigen aan de Gemeente toebedeelde grondwaarde.

Daarnaast is van belang dat de marktwaarde van woningen in Amsterdam, zeker in de afgelopen twintig jaar en in afwijking van hetgeen historisch normaal is, disproportioneel veel sneller is gestegen dan de waarde van overige producten in Nederland. Door de residuele grondwaardeberekening viel (en valt) deze exceptionele waardestijging van de woningmarkt middels de canon geheel aan de Gemeente toe.

Verzoekers hebben zich bij de nationale rechter verzet tegen deze onvoorzienbare en onevenredige wijze van berekening van de canon. Zij hebben zich daarbij ook expliciet op artikel 1 EP beroepen. De rechters zijn tot in hoogste instantie echter zonder enige motivering aan dit betoog voorbij gegaan.

Door de door de deskundigen gehanteerde wijze van vaststellen van de canon vloeien jaarlijkse vele tientallen miljoenen euro’s naar de Gemeentekas, die bij een evenredige toedeling aan de erfpachters zouden toebehoren en die zij ook reeds aan hun rechtsvoorgangers hebben betaald.

Artikel 1 Europees Protocol

De klacht ziet op schending van het eerste deel van artikel 1 EP. Het aan verzoekers toebehorende vermogen – bestaande uit de gerechtvaardigde verwachting ten aanzien van de wijze van berekening van, en dus de hoogte van, de toekomstige canonverplichting bij periodieke herziening - wordt aangetast, terwijl het algemeen belang daarmee niet wordt gediend en ook in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht niet in de voorwaarden voor de aan de orde zijnde aantasting wordt voorzien en deze aantasting ook niet evenredig is.

Eigendom in de zin van artikel 1 EP

Erfpachtrechten, zoals die aan (de rechtsvoorgangers van) verzoekers zijn uitgegeven en aan verzoekers toebehoren inclusief de aan die erfpachtrechten direct verbonden rechten, vallen onder de bescherming van art. 1 EP. Daaronder vallen ook gerechtvaardigde verwachtingen ten aanzien van de hoogte van (de methode van vaststelling van) de toekomstige canon en daarmee het in het erfpachtrecht vervatte en aan verzoekers toekomende vermogen.

Aantasting de zin van artikel 1 EP

Ten tijde van de vestiging van de erfpachtrechten was de betekenis van “pacht” (nu “canon”) ingevolge de bedoeling van de wetgever een gematigd bedrag ter erkenning van de eigendom van de grondeigenaar. Herziening van de canon noch de criteria aan de hand waarvan dat diende te geschieden waren wettelijk geregeld en er bestond geen algemeen aanvaard uitgangspunt dat de canon aan de hand van de marktwaarde van de grond werd vastgesteld. De canon werd bij vestiging feitelijk ook niet vastgesteld aan de hand van de marktwaarde van de grond maar aan de hand van de kostprijs daarvan. Een winstoogmerk had de Gemeente bij vestiging expliciet niet. In de akte noch in de op het erfpachtrecht van toepassing zijnde algemene voorwaarden zijn criteria vermeld hoe de canon dient te worden herzien. Slechts is bepaald dat deze door deskundigen dient te worden vastgesteld.

De erfpachters (en hun rechtsvoorgangers) hebben vanaf het moment van vestiging van het erfpachtrecht alle investeringen in de opstal en grond gedaan en de risico’s ten aanzien daarvan gedragen. Zij kunnen de door hen gebouwde opstal niet oppakken en op een ander perceel weer neerzetten. De Gemeente heeft na vestiging geen enkele investering meer in de in erfpacht uitgegeven grond gedaan en ook geen risico gelopen. De Gemeente int slechts een rendement op de door haar gemaakte kosten ten behoeve van de uitgifte in erfpacht van de grond.

Verzoekers hebben gerechtvaardigd verwacht dat de canon ook na 75 jaar zou worden vastgesteld op een gematigd bedrag. Zij zijn er terecht van uitgegaan dat de canon zou meebewegen met de waarde van geld, zodat de canon gedurende de looptijd van het recht steeds even zwaar op hun beurs zou blijven drukken.

Zij hadden er geen rekening mee hoeven houden dat de canon zou worden vastgesteld aan de hand van de actuele grondwaarde, waarbij die grondwaarde residueel werd berekend. Aldus wordt immers de gehele (in casu ook nog eens historisch exceptionele) stijging van de waarde van de woning (middels de canon) aan de Gemeente toegerekend. In ieder geval had de Gemeente niet mogen verwachten dat de historisch ongebruikelijk hoge waardestijging van woningen in Amsterdam, die zich de afgelopen decennia in de praktijk heeft voorgedaan, voor zover die uitgaat boven de waardeontwikkeling van andere producten, aan haar zou toevallen.

Geen wettelijke of internationaalrechtelijke rechtvaardiging voor de aantasting

De Gemeente heeft voor de ontneming geen rechtvaardiging aangevoerd en heeft die rechtvaardiging ook niet. Gedurende de procedures bij de nationale rechter heeft de Gemeente immers steeds het standpunt ingenomen dat de canon wel aan de hand van de actuele grondwaarde mag worden herzien. Daaruit volgt dat zij zich op het standpunt stelt dat geen sprake is van aantasting van het eigendom van verzoekers.

Aantasting onevenredig/ strijd met het beginsel van fair balance

De Gemeente heeft na vestiging geen enkele investering meer in de in erfpacht uitgegeven grond gedaan. De investeringen in de grond en opstallen, en alle risico’s met betrekking tot de woningen zijn geheel door de erfpachters (verzoekers) gedragen. Ook de waardetoename van de woningen is niet door de Gemeente tot stand gebracht. Het is derhalve onevenredig en in strijd met de 'fair balance' om de gehele (in casu exceptionele) waardestijging van de woningen middels de residueel bepaalde grondwaarde aan de Gemeente toe te rekenen.

De laatste ontwikkelingen

18 juli: Onze advocaten sturen deze conclusie van repliek naar het Hof van Den Haag.

23 mei: Hof Den Haag heeft het arrest in de terugverwijzingszaak na de Hoge Raad (dus niet over de AB2016) aangehouden tot 4 juli a.s.

9 februari: Waar wij al bang voor waren, wij ontvangen een afwijzing van het Europese hof.

5 januari 2017: De zaak bij hof Den Haag na terugverwijzing door de Hoge Raad is voor pleidooi geplaatst op 20 maart a.s. om 13.30 uur. Onze zaak ten aanzien van de AB2016 staat op de rol van 24 januari voor conclusie van antwoord. Van het Europese Hof hebben wij nog geen bericht ontvangen.

4 februari 2016: SEBA stuurt deze Borgersbrief als reactie op het advies van de Advocaat Generaal aan de Hoge Raad.

23 september 2014: Het hof heeft uitspraak gedaan in hoger beroep. Kijk bovenaan deze pagina voor onze analyse.

20 augustus 2014: Het Gerechtshof heeft de SEBA procedure aangehouden voor arrest tot 16 september.

25 juli 2014: Het Gerechtshof heeft de SEBA procedure aangehouden voor arrest tot 19 augustus.

28 mei 2014: Onze advocaten sturen een brief naar de advocaten van de gemeente met hun beklag over de intimiderende brief van de gemeente.

6 maart 2014: Rechter wijst vordering Seba in kort geding af. Kiezer mag zich op 22 mei niet uitspreken over kooprecht van de grond. STOP ERFPACHTPLAN: STEM 19 maart VVD, D66 of CDA. STEM 22 mei NEE!

20 februari 2014: Vandaag dient het kort geding over de vraagstelling van het referendum. SEBA vraagt de rechter om te oordelen of Amsterdam zich op 22 mei kan uitspreken voor de vrije keuze tussen veilige erfpacht en eigendom. Gemeente probeert kiezer het recht zich hierover uit te spreken te ontnemen. Zie hier het beroepsschrift.

12 februari 2014: Het Parool - Afkopen erfpacht voor de rechter

Onze advocaten

SEBA heeft de beste advocaten ingehuurd die het kon vinden. De heren Jeroen Corten en Eduard de Geer hebben als geen ander verstand van het Amsterdamse erfpachtstelsel. Voor meer informatie kunt u terecht op de website van CortenDeGeer.

NautaDutilh

Dit is wat de huisadvocaat van de gemeente schrijft over de AB 2016, de algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht.

© 2012-2017 | Created by Erik Verheul