De Gemeente Amsterdam geeft sinds 1896 vrijwel al haar grond uit in erfpacht. Voor het gepuik van die grond wordt een jaarlijkse vergoeding gevraagd: de canon. Na een periode van 75 jaar wil de gemeente deze canon herzien. Deze herziening vindt plaats op basis van een oordeel van drie deskundigen (meestal makelaars). De deskundigen hanteren daarvoor de methode dat de marktwaarde van de grond moet worden vastgesteld en dat daarover een percentage aan canon moet worden betaald. Als gevolg van deze methode van vaststelling van de nieuwe canon komt de canon bij recente herzieningen uit op ca. 25 tot 70 maal de oude canon. Dus als u nu € 100 per jaar betaalt kan dit na de herziening oplopen van € 2.500 tot € 7.000 per jaar. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Voor de komende 50 jaar legt de gemeente u in dit geval dus een financiële verplichting op van ca. € 125.000 tot € 350.000. Na vijftig jaar wordt er opnieuw herzien.

SEBA voert een bodemprocedure tegen de gemeente Amsterdam. SEBA verzet zich tegen de door de gemeente gewenste herziening van de canon. Daarnaast stelt SEBA onder andere dat de gemeente door haar werkwijze bij erfpacht onrechtmatig handelt richting de erfpachters. SEBA bundelt de krachten van de erfpachters die hier het slachtoffer van worden en maakt het mogelijk om gezamenlijk op te treden tegen deze vermogensverschuiving van het individu naar de gemeente. SEBA heeft als doelstelling het financieel mogelijk maken van deze procedure tegen de gemeente Amsterdam. De uitkomsten van de bodemprocedure worden door de gemeente slechts gerespecteerd ten aanzien van de bij SEBA aangesloten erfpachters. De gemeente verzet zich tegen ons verzoek voor het algemeen verbindend verklaren van de uitspraak van de rechtbank. SEBA laat uw naam en adres bij de advocaten van de gemeente registreren zodat zij weten dat u bent aangesloten bij SEBA.

Voor veel mensen is het van belang toch op korte termijn zekerheid te krijgen over de maximaal te betalen nieuwe canon bij aanvang van het nieuwe tijdvak. Het deskundigenrapport is een bindend advies waar beide partijen aan gebonden zijn. SEBA heeft hierom besloten om naast het voeren van de bodemprocedure, onder voorwaarden, mee te werken aan de herzieningsprocedure door deskundigen. Met de gemeente is SEBA overeengekomen dat voor haar donateurs geldt:

• Indien SEBA de bodemprocedure volledig verliest zijn partijen gebonden aan het deskundigenrapport. De gemeente kan u dus in de toekomst nooit een hogere canon in rekening pengen dan blijkt uit het deskundigenrapport;
• SEBA werkt volledig mee aan de herzieningsprocedure, alleen passeert aan het eind van de procedure de herzieningsakte niet bij de notaris;
• De gemeente stuurt bij aanvang van het nieuwe tijdvak de nota’s op basis van de nieuwe canon zoals vastgesteld in het deskundigenrapport;
• De erfpachter kan kiezen om de nieuwe canon of de oude canon te betalen. Na de definitieve gerechtelijke uitspraak wordt dan het verschil, met wettelijke rente, verrekend. Lopende de bodemprocedure zal de gemeente geen incassomaatregelen treffen. Wel stuurt ze betalingsherinneringen. Uw keuze kan invloed hebben op de aftrekbaarheid van de canon voor de inkomstenbelasting. Raadpleeg hiervoor uw belastingadviseur.

Reactie SEBA op vonnis van de rechtbank

Op 5 juni 2013 heeft de Rechtbank Amsterdam een eindvonnis gewezen in de zaak die door SEBA en een aantal Amsterdamse erfpachters tegen de gemeente was aangespannen. De procedure heeft meer dan drie jaar in beslag genomen.

De Rechtbank Amsterdam heeft – kort gezegd – geoordeeld dat de deskundigenrapporten die in het kader van de procedure aan de Rechtbank zijn voorgelegd ondeugdelijk zijn. De Rechtbank heeft de rapporten daarom vernietigd. Alle overige vorderingen zijn door de rechtbank afgewezen. Een link naar het vonnis treft u hierbij aan.

Alhoewel een deel van de vorderingen is toegewezen, ervaart Seba het vonnis als teleurstellend en onrechtvaardig. Van tevoren was het duidelijk dat het geen uitgemaakte zaak was en dat het bovendien ging om een politiek uiterst gevoelige zaak, waarvoor durf en een lange adem nodig zou zijn. Dat de Rechtbank echter op vrijwel alle onderdelen met de argumenten van de gemeente Amsterdam mee zou gaan, had geen van de betrokkenen verwacht. Het vonnis staat haaks op de maatschappelijke ontwikkelingen en onrust die in de afgelopen tijd is ontstaan door het erfpachtstelsel. Het Amsterdamse erfpachtstelsel is immers de laatste jaren onder steeds grotere druk is komen te staan, vanwege de onredelijkheid en ondoorzichtigheid daarvan. Erfpachters kunnen niet voorzien hoe de canonlasten zich gaan ontwikkelen en maken door deze ondoorzichtigheid verkeerde keuzes. Zo hebben veel Amsterdammers in de afgelopen decennia al veel te hoge prijzen voor hun huizen betaald, als de gemeente dit soort herziening mag afdwingen. Amsterdam is nog de enige grote gemeente in Nederland die stedelijke erfpacht op grote schaal dwingend oplegt. De kritiek op het stelsel komt ook al lang niet meer alleen uit de hoek van de erfpachters, maar ook vanuit de politiek en vanuit de bankwereld. De gemeente Amsterdam heeft zich deze kritiek inmiddels ook ter harte genomen en bereidt fundamentele veranderingen in het erfpachtstelsel voor.

Door het vonnis van de rechtbank wordt het huidige beleid van de gemeente Amsterdam echter, in weerwil van alle maatschappelijke kritiek, onbeperkt gelegitimeerd. De relatie tussen de Amsterdamse erfpachter en gemeente Amsterdam blijft daardoor onevenwichtig en een pon van conflicten. De gemeente blijft als sterkere partij mogelijkheden behouden om eenzijdig de spelregels in haar voordeel te veranderen. Bij de huidige stand van zaken zal dit bij de Amsterdamse erfpachter blijven leiden tot onzekerheid en een onvoorspelbare aantasting van zijn vermogen.

Seba is het met een aantal oordelen van de Rechtbank principieel oneens. De Rechtbank gaat in het vonnis voorbij aan een aantal argumenten van Seba en spreekt zichzelf op onderdelen ook tegen. Bovendien heeft de Rechtbank in een aantal overwegingen juridisch wel erg kort door de bocht geredeneerd om tot een afwijzing van de vorderingen van Seba te kunnen komen. Seba heeft dan ook in overleg met haar advocaten besloten de zaak in hoger beroep voor te leggen aan het Gerechtshof Amsterdam.

Wij hopen ook in het vervolg van de procedure op uw steun te mogen blijven rekenen. Het aantal aangesloten erfpachters blijft nog altijd groeien. Bovendien is Seba inmiddels andere trajecten aan het bewandelen om de gemeente te dwingen haar onredelijke beleid af te schaffen of aan te passen. Wij doelen daarmee op het referendum waarmee Seba hoopt verdere onredelijke ontwikkelingen in het erfpachtstelsel tegen te houden.

SEBA in hoger beroep

Op 31 december 2013 heeft SEBA de stukken voor het hoger beroep bij de rechtbank ingediend. Zie hier de eisen.