Het besluit van Amsterdam over uw toekomstige erfpacht!
Onzekerheid over Erfpacht Duurt Onverminderd Voort


SEBA logo

Maandag 9 mei 2016

Vanaf de zomer van 2016 gaat Amsterdam eeuwigdurende erfpacht invoeren. Er wordt gewerkt aan een overstapregeling voor de huidige 250.000 erfpachters. In juni 2016 besluit de gemeenteraad over de nieuwe algemene voorwaarden.

SEBA dient klacht in bij het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM)Amsterdam, 27 oktober 2016.

Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) heeft naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad van 29 april 2016 in de SEBA-procedure over erfpacht herzieningen, namens 5 erfpachters, een klacht ingediend bij het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM).

SamenvattingDe klacht ziet op schending door de gemeente Amsterdam (Gemeente) en, nu de Hoge Raad dit heeft gesauveerd, de Staat, van artikel 1 EP. Verzoekers hebben, samen met circa 110.000 andere Amsterdammers, een erfpachtrecht (of een appartementsrecht daarop) op een perceel grond dat eigendom is van de Gemeente. Zij gebruiken de op het perceel gebouwde opstal (of een deel daarvan) als hun vaste woning. Bij vestiging is een jaarlijkse pachtsom (de canon) vastgesteld. Dit is een in Nederland, met name in de grote steden, veel voorkomende rechtsfiguur.

Bij vestiging van de erfpachtrechten in de jaren ‘30 van de vorige eeuw bracht het Nederlandse wettelijke systeem mee dat de pachtsom (de canon) werd vastgesteld op een matig, niet aan de marktwaarde van de grond gerelateerd bedrag. De canon van verzoekers is ook feitelijk niet vastgesteld aan de hand van de marktwaarde van de grond, maar aan de hand van de kostprijs daarvan. Verder staat vast dat de Gemeente ten tijde van de vestiging van de onderhavige erfpachtrechten uitdrukkelijk geen winst middels die erfpachtrechten beoogde te behalen. Vanaf het moment van vestiging hebben verzoekers (en hun rechtsvoorgangers) alle investeringen in de grond en opstal zelf gedaan en hebben zij alle risico’s daarvan gedragen. De Gemeente incasseert vanaf het moment van vestiging van de erfpacht slechts de canon.

In de op de erfpachtrechten van toepassing verklaarde algemene voorwaarden is bepaald dat de pachtsom na 75 jaar wordt herzien. De herziening geschiedt door drie deskundigen. In de akte of de algemene voorwaarden zijn geen criteria vastgelegd aan de hand waarvan de deskundigen de canon dienen te berekenen.

In de opdrachtbrief aan de deskundigen geeft de Gemeente steeds de opdracht de actuele grondwaarde en de canon vast te stellen. Daarmee impliceert zij dat de canon aan de hand van de actuele grondwaarde dient te worden vastgesteld. De deskundigen hebben vanaf de jaren ’80 van de vorige eeuw, toen de eerste herzieningen aan de orde waren, de canon aan de hand van de residueel bepaalde grondwaarde vastgesteld. Bij de residuele grondwaardeberekening worden de kosten voor het bouwen van een opstal van de marktwaarde van de woning als volle eigendom in de vrije markt afgetrokken om de grondwaarde te verkrijgen. De Gemeente acht verzoekers gebonden aan de aldus door de deskundigen vastgestelde canon.

Door deze gang van zaken dienen verzoekers een veel hogere canon te betalen dan op grond van de gerechtvaardigde verwachtingen te voorzien was. Bij vestiging wees immers niets - niet de wet, niet de vestigingsakte of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden en ook niet het gebruik - erop dat de canon na ommekomst van de termijn aan de hand van de residueel berekende actuele grondwaarde zou worden vastgesteld.

Bij overdracht van erfpachtrechten in de vrije markt werd (en wordt) de koopprijs niet bepaald alsof de toegenomen waarde van de grond de Gemeente toekomt. In de vrije woningmarkt werd dus geen rekening gehouden met de door de deskundigen aan de Gemeente toebedeelde grondwaarde.

Daarnaast is van belang dat de marktwaarde van woningen in Amsterdam, zeker in de afgelopen twintig jaar en in afwijking van hetgeen historisch normaal is, disproportioneel veel sneller is gestegen dan de waarde van overige producten in Nederland. Door de residuele grondwaardeberekening viel (en valt) deze exceptionele waardestijging van de woningmarkt middels de canon geheel aan de Gemeente toe.

Verzoekers hebben zich bij de nationale rechter verzet tegen deze onvoorzienbare en onevenredige wijze van berekening van de canon. Zij hebben zich daarbij ook expliciet op artikel 1 EP beroepen. De rechters zijn tot in hoogste instantie echter zonder enige motivering aan dit betoog voorbij gegaan.

Door de door de deskundigen gehanteerde wijze van vaststellen van de canon vloeien jaarlijkse vele tientallen miljoenen euro’s naar de Gemeentekas, die bij een evenredige toedeling aan de erfpachters zouden toebehoren en die zij ook reeds aan hun rechtsvoorgangers hebben betaald.

Artikel 1 Europees Protocol

De klacht ziet op schending van het eerste deel van artikel 1 EP. Het aan verzoekers toebehorende vermogen – bestaande uit de gerechtvaardigde verwachting ten aanzien van de wijze van berekening van, en dus de hoogte van, de toekomstige canonverplichting bij periodieke herziening - wordt aangetast, terwijl het algemeen belang daarmee niet wordt gediend en ook in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht niet in de voorwaarden voor de aan de orde zijnde aantasting wordt voorzien en deze aantasting ook niet evenredig is.

Eigendom in de zin van artikel 1 EP

Erfpachtrechten, zoals die aan (de rechtsvoorgangers van) verzoekers zijn uitgegeven en aan verzoekers toebehoren inclusief de aan die erfpachtrechten direct verbonden rechten, vallen onder de bescherming van art. 1 EP. Daaronder vallen ook gerechtvaardigde verwachtingen ten aanzien van de hoogte van (de methode van vaststelling van) de toekomstige canon en daarmee het in het erfpachtrecht vervatte en aan verzoekers toekomende vermogen.

Aantasting de zin van artikel 1 EP

Ten tijde van de vestiging van de erfpachtrechten was de betekenis van “pacht” (nu “canon”) ingevolge de bedoeling van de wetgever een gematigd bedrag ter erkenning van de eigendom van de grondeigenaar. Herziening van de canon noch de criteria aan de hand waarvan dat diende te geschieden waren wettelijk geregeld en er bestond geen algemeen aanvaard uitgangspunt dat de canon aan de hand van de marktwaarde van de grond werd vastgesteld. De canon werd bij vestiging feitelijk ook niet vastgesteld aan de hand van de marktwaarde van de grond maar aan de hand van de kostprijs daarvan. Een winstoogmerk had de Gemeente bij vestiging expliciet niet. In de akte noch in de op het erfpachtrecht van toepassing zijnde algemene voorwaarden zijn criteria vermeld hoe de canon dient te worden herzien. Slechts is bepaald dat deze door deskundigen dient te worden vastgesteld.

De erfpachters (en hun rechtsvoorgangers) hebben vanaf het moment van vestiging van het erfpachtrecht alle investeringen in de opstal en grond gedaan en de risico’s ten aanzien daarvan gedragen. Zij kunnen de door hen gebouwde opstal niet oppakken en op een ander perceel weer neerzetten. De Gemeente heeft na vestiging geen enkele investering meer in de in erfpacht uitgegeven grond gedaan en ook geen risico gelopen. De Gemeente int slechts een rendement op de door haar gemaakte kosten ten behoeve van de uitgifte in erfpacht van de grond.

Verzoekers hebben gerechtvaardigd verwacht dat de canon ook na 75 jaar zou worden vastgesteld op een gematigd bedrag. Zij zijn er terecht van uitgegaan dat de canon zou meebewegen met de waarde van geld, zodat de canon gedurende de looptijd van het recht steeds even zwaar op hun beurs zou blijven drukken.

Zij hadden er geen rekening mee hoeven houden dat de canon zou worden vastgesteld aan de hand van de actuele grondwaarde, waarbij die grondwaarde residueel werd berekend. Aldus wordt immers de gehele (in casu ook nog eens historisch exceptionele) stijging van de waarde van de woning (middels de canon) aan de Gemeente toegerekend. In ieder geval had de Gemeente niet mogen verwachten dat de historisch ongebruikelijk hoge waardestijging van woningen in Amsterdam, die zich de afgelopen decennia in de praktijk heeft voorgedaan, voor zover die uitgaat boven de waardeontwikkeling van andere producten, aan haar zou toevallen.

Geen wettelijke of internationaalrechtelijke rechtvaardiging voor de aantasting

De Gemeente heeft voor de ontneming geen rechtvaardiging aangevoerd en heeft die rechtvaardiging ook niet. Gedurende de procedures bij de nationale rechter heeft de Gemeente immers steeds het standpunt ingenomen dat de canon wel aan de hand van de actuele grondwaarde mag worden herzien. Daaruit volgt dat zij zich op het standpunt stelt dat geen sprake is van aantasting van het eigendom van verzoekers.

Aantasting onevenredig/ strijd met het beginsel van fair balance

De Gemeente heeft na vestiging geen enkele investering meer in de in erfpacht uitgegeven grond gedaan. De investeringen in de grond en opstallen, en alle risico’s met betrekking tot de woningen zijn geheel door de erfpachters (verzoekers) gedragen. Ook de waardetoename van de woningen is niet door de Gemeente tot stand gebracht. Het is derhalve onevenredig en in strijd met de 'fair balance' om de gehele (in casu exceptionele) waardestijging van de woningen middels de residueel bepaalde grondwaarde aan de Gemeente toe te rekenen.

Teken DE PETITIE Vernieuwing Erfpachtstelsel Amsterdam en DEEL en STUUR DOOR! En ondersteun de bewonersgroep en alle andere Amsterdammers die op erfpacht wonen.

Zie ook Erfpachtvoorwaarden niet consumentvriendelijk.

Aktie van SEBA: € 12 miljoen indexatieclaim voor 9.600 erfpachters veiliggesteld!
Onder druk van de SEBA aktie ‘terugvordering indexatie’ en de vragen die naar aanleiding hiervan zijn gesteld door de CDA fractie in de gemeenteraad, heeft Wethouder Van der Burg (VVD) op woensdag 4 februari 2015 in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening toegezegd dat de verjaringstermijn van de indexatieclaim voor alle Amsterdammers pas in zal gaan nadat de Hoge Raad uitspraak heeft gedaan in de bodemprocedure tussen SEBA en de gemeente.

Zie deze pagina voor meer informatie.

Lees hier meer over SEBA en wordt donateur door dit formulier ingevuld op te sturen. Wilt op de hoogte gehouden worden via e-mail? Klik hier om u aan te melden en hier om u weer af te melden.
Als de link niet werkt kunt u ook een e-mail sturen aan penningmeester@erfpachtinamsterdam.nl met als onderwerp 'nieuwsbrief'.

De laatste ontwikkelingen

8 september: Het Parool, Gemeente wil cashen bij huiseigenaren door Koen de Lange met hier het volledige artikel

8 julie: Het Parool - Nieuw systeem van erfpacht: 'Geen tikkende tijdbom meer' volgens Joris van Osselaar (D66).

23 juni: Het Parool - 'Historische'herziening erfpachtstelsel beklonken. Een deelbesluit alleen voor nieuwbouw.

23 juni: Gemeente bevestigt dat het nog te nemen besluit over de overstapregeling referendabel is. Zie dit document op pagina 9 onder 'Referendum'.

23 juni: Nieuw erfpachtstelsel voor nieuwbouw een feit

20 juni: Een essay over het absurde rentepercentage dat de gemeente haar erfpachters in rekening wil brengen.

6 juni: Het Parool - Sociaal huren in centrum niet duurder. Hiervoor kunnen wél begrijpelijk afspraken worden gemaakt. €215 per m2 en €49 tot €284 per m2 bijbetalen bij verkoop of dure verhuur.

27 mei: Gemeente publiceert voorbeeld berekeningen erfpacht. Lees dit en huiver!

27 mei: Amsterdam kiest voor eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw vanaf 1 juli. Zie hier het bericht en hier het wel zeer eenzijdige contract.

25 mei: Het Parool - Amsterdams erfpachtplan te ingewikkeld en te duur.

9 mei: Het Parool - Erfpachtregels mogen veranderd

31 maart: SEBA verstuurt deze inspraakbrief waaruit blijkt dat maar liefst 34 punten van de AB2016 niet consumentvriendelijkheid zijn.

5 februari: Het Parool - In de rubriek Het Laatste Woord roept SEBA met dit artikel de politiek op nu eindelijk met de erfpachters zelf te gaan praten.

4 februari 2016: SEBA stuurt deze Borgersbrief als reactie op het advies van de Advocaat Generaal aan de Hoge Raad. Zie ook Onze rechtszaken voor de tekst van ons persbericht.

2 februari: Videoverslag Vergadering Technische sessie cie RO - Rapport van de marktwaardecommissie; de commissie legt uit.

1 februari: Videoverslag van de discussie van de Marktwaardecommissie in PakHuis de Zwijger met het publiek.

22 januari: Trouw - Andere erfpacht maakt niemand blij

22 januari: Het Parool - Overstapkosten nieuw erfpachtsysteem blijven vaag

22 januari: De gemeente komt met een persbericht Persbericht: eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw in Amsterdam waarin wordt gerekend met 1% afwaardeling van de grondprijs voor het waardeverlies door de beperkingen van de erfpacht.

12 januari: Interview met Koen de Lange op AmsterdamFM.

8 januari: De reactie van de NRC op het rapport van de marktwaarde-commissie.

6 januari: De reacties van De Telegraaf, de Volkskrant en Het Parool op het onderzoek van de marktwaarde-commissie.

6 januari: Persbericht van SEBA n.a.v. het uitbrengen van het rapport van de Marktwaardecommissie. Het rapport van de marktwaardecommissie kunt u hier downloaden met hier de samenvatting.

18 december 2015: Het Parool - Grondprijzen in Amsterdam gaan door het dak. Gemeente grootste speculant (SEBA).

2 november 2015: Hier de brief die SEBA aan het college en de raad hebben gestuurd over het erfpacht referendum.

28 oktober 2015: Vergadering raadscommissie Ruimtelijke Ordening. Zie hier de videoregistratie.

27 oktober 2015: De Balie - Stadsgesprek: Erfpacht in Amsterdam. Zie hier de videoregistratie met o.a. de wethouder Eric van der Burg en onze voorzitter Koen de Lange. En hier Het Parool.

26 oktober 2015: Het Parool - Expert kraakt ook nieuwe opzet ´De rijken betalen niet mee´

12 oktober 2015: Het Parool - Vereenvoudiging erfpacht loopt vast

9 oktober 2015: Het Parool - Stad zuinig met erfpacht
Het college maakt een overstap wel heel onaantrekkelijk.

25 september 2015: Erfpacht op de schop, een discussie tussen politicie, specialisten en onze voorzitter in Pakhuis de Zwijger. Hier is de opname.

25 september 2015: Meer gemeenteschuld Amsterdam door tegenvallende opbrengst erfpacht

24 september 2015: De Verening Eigen Huis vraagt de wethouder in een briefde erfpachter bij de vernieuwing te betrekken en heeft gefundeerde kritiekop het voorstel van de grondwaarde commissie.

24 september 2015: SEBA: huizenkopers moeten erfpacht niet voor vijftig jaar afkopen, interview met Koen de Lange

24 september 2015: Het Parool - Gemeente wil dat meer Amsterdammers erfpacht gaan afkopen

22 augustus 2015: Het Parool - Waarde van huizen op erfpacht onzeker

22 augustus 2015: Het Parool - Gemeente haalt waardestijging ten onrechte naar zich toe

14 augustus 2015: De Telegraaf - Dreigende taal PvdA

12 augustus 2015: Het Parool - VVD zit met een erfpachtdissident.

6 augustus 2015: De bewoners van Buitenveldert verzetten zich tegen het plan van de gemeente om de grond nog een keer te betalen. Op 12 augustus is de bijeenkomst. Zie het stadsblad hierover en dit artikel.

27 juli 2015: SEBA vertegenwoordigt nu 700 erfpachtrechten.

17 juli 2015: de Gondwaardecommissie geeft antwoorden op 'technische' vragen.

28 juni 2015: SEBA benoemt de fouten van de Grondwaardecommissie in een e-mail aan de wethouder.

27 juni 2015: SEBA formuleert een aantal vragen n.a.v. het advies van de Grondwaardecommissie.

18 juni 2015: De Grondwaardecommisie presenteert haar advies aan de raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening en Grondzaken.

20 februari 2015: Amsterdam benoemt Grondwaardecommissie

6 februari 2015: SEBA verstuurt deze brief aan de grondwaardecommissie waar SEBA niet in is vertegenwoordigd. Wij wachten in spanning het definitieve startdocument en de samenstelling van de grondwaardecommissie af.

14 januari 2015: SEBA start actie om onterecht betaalde erfpacht canon terug te vorderen. U kunt dit formulier afdrukken en invullen of hier downloaden om de teveel betaalde indexatie terug te vragen.

oude berichten

Wat is het residuele grondprijsprincipe?

De linkse partijen in de gemeenteraad vinden dat de stijging van de grondprijs ten goede moet komen aan de gemeenschap, lees de gemeente. Dit klinkt wellicht sympatiek. Wat niet meteen duidelijk is, is dat de gemeente de stijging van de prijs van uw huis door de marktvraag en inflatie toerekent aan de grond. En die stijging draagt u af aan de gemeente via de erfpachtcanon. De oude wijsheid dat de prijs van uw huis waardevast is en een goede investering voor uw oude dag, gaat nu niet meer op. Sterker nog, weet u wel zeker dat u later de canon van uw pensioen kunt betalen?

Het 'oude' voorstel van het vorige college

Lees hier hoe het daarmee afgelopen is.

Volg ons op Facebook

Vind ons op Facebook door hier te klikken.

727 Erfpachters hebben zich inmiddels aangesloten bij SEBA
Selecte artikelen
Favoriete links